Der Kauf einer Wohnung kann ein anstrengender Prozess sein. Dennoch sagen 75 Prozent der Amerikaner, dass dies eine Priorität ist, und wer kann es ihnen verdenken? Die Suche nach Ihrem Traumhaus (auch wenn Sie nicht vorhaben, eines zu kaufen) ist unbestreitbar aufregend. Wenn Sie sich dazu entschließen, ein Angebot abzugeben, sollten Sie sich auf einen Schritt vorbereiten: den Erhalt des Besichtigungsberichts, der Ihnen im Handumdrehen den Wind aus den Segeln nehmen kann. Er ist im Grunde eine riesige Liste mit allen Mängeln an Ihrem (potenziellen) Haus. Und auch wenn nicht jeder Mangel eine große Sache ist, so sind doch einige so gravierend, dass Sie Ihr Angebot noch einmal überdenken oder zumindest mit dem Verkäufer neu verhandeln müssen. Wir haben mit einigen Experten gesprochen, die Ihnen dabei helfen können.
Das Wichtigste zuerst: Schauen Sie sich den Abschnitt „Zusammenfassung“ (oder „primäre Empfehlungen“) Ihres Berichts an, um zu sehen, ob es irgendwelche Gesundheits- oder Sicherheitsprobleme in der Wohnung gibt. Anzeichen von Schimmel würden hier vermerkt. „Schimmelsporen sind jeden Tag um uns herum, aber wenn Sie vermuten, dass der Schimmel in der Wohnung schädlich ist, sollten Sie das überprüfen lassen“, sagt Immobilienmakler Todd Andrew. (Ein Spezialist für Schimmelpilzsanierung kann Ihnen dabei helfen, besser zu verstehen, ob es einen Grund zur Besorgnis gibt.) „Einige elektrische Probleme können eine Brandgefahr darstellen und sollten beachtet werden“, fährt er fort. „Und Sie wollen nicht, dass Ihr Dach undicht ist – Wasser ist nach Feuer die zweitgrößte Gefahr für eine Holzkonstruktion. Wenn Sie in allen Punkten zufrieden sind, lesen Sie den Rest des Berichts und suchen Sie nach den folgenden roten Fahnen.
Inspektionsprobleme, die Sie teuer zu stehen kommen
Abgesehen von Gesundheitsproblemen sollten Sie auf teure Reparaturen achten. „Die größten Kostenfaktoren sind strukturelle, elektrische und mechanische Probleme“, sagt Rob Nelson, ein Immobilienmakler. „Eine nicht ordnungsgemäß funktionierende Klimaanlage, ein nicht ordnungsgemäß funktionierender Ofen, ein nicht ordnungsgemäß funktionierendes Großgerät oder ein nicht ordnungsgemäß funktionierender Warmwasserbereiter sind ein rotes Tuch, das man dem Verkäufer vorlegen sollte. Er warnt auch vor älteren Dächern, nicht nur wegen der Gefahr von Wasserschäden, sondern auch, weil deren Erneuerung teuer sein kann. Risse im Fundament sind ebenfalls kostspielig und deuten auf strukturelle Schäden hin.
Ein paar Probleme, deren Behebung teuer werden kann: Termiten sind in älteren Häusern ziemlich häufig, aber das Ausmaß ihrer Schäden kann variieren. „Wenn ein Termitenbefall festgestellt wird – sei es ein früherer Schaden oder ein aktiver Befall – muss der Verkäufer das Problem beheben, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann“, sagt Tim Manni, Hausexperte bei NerdWallet. Fragen Sie Ihren Inspektor (oder einen Termiten-Experten) nach dem Ausmaß der strukturellen Schäden, bevor Sie sich an den Verkäufer wenden. Auch Schimmelpilzbefall ist ein Thema, das Sie untersuchen sollten. „Die Entdeckung von Schimmel ist nie gut, aber man kann ihn immer entfernen“, sagt Rob, obwohl die Kosten dafür hoch sein können. Bei einem Haus, bei dessen Kauf er einem Freund geholfen hat, stellte sich heraus, dass der Inspekteur „große Probleme mit der Belüftung des Dachbodens“ und „massive Mengen an Schimmel“ entdeckt hatte. „Nachdem wir einen Experten zu Rate gezogen hatten, erfuhren wir, dass das Problem so groß war, dass das Dach komplett ausgetauscht werden musste, um sicherzustellen, dass der Schimmel nicht wieder nachwächst. Das ist zwar ein extremes Beispiel, aber bei Schimmel ist oft mehr dran, als man auf den ersten Blick sieht – und deshalb lohnt es sich, eine zweite Meinung einzuholen, wenn das im Bericht vermerkt ist.
„Vergessen Sie nicht, dass Inspektoren nicht durch Wände oder Decken hindurchsehen können“, sagt Tim, „sie können nur untersuchen, wozu sie Zugang haben.“ Wenn Sie immer noch daran interessiert sind, ein Haus zu kaufen, in dem Schimmel, Termiten oder sogar Asbest festgestellt wurden, ist es eine gute Idee, Fachleute hinzuzuziehen, um zu untersuchen, wie weit verbreitet diese Probleme in dem Haus sind und wie viel es kosten könnte, sie zu beheben.“ Und ja, das sollten Sie tun, bevor Sie mit dem Kauf des Hauses fortfahren; je nachdem, wie viel Sanierung erforderlich ist, müssen Sie möglicherweise zurückgehen und mit dem Verkäufer über den Preis und die Reparaturen verhandeln.
Weniger offensichtliche rote Fahnen in Inspektionsberichten
Alte Häuser können wunderschön sein, aber sie können zu einer Reihe von Problemen führen, die sich auf dem Inspektionsbericht auf eine eher umständliche Weise zeigen. „Viele Häuser mit Originalrohren und -sanitäranlagen haben undichte Stellen, an denen Rohre verrostet sind oder das Haus sich gesetzt und die Rohre gelockert hat“, sagt Leslie Wyman, Inhaberin von Epcon Lane, einem Schädlingsbekämpfungsunternehmen in Ohio. Dies kann zu Unebenheiten und Rissen führen, die wiederum Probleme mit Termiten hervorrufen können. Ältere Gebäude sind auch anfällig für Schimmel und Mehltau (auch hier gilt: Wenn Ihr Inspektor Schimmel findet, sollten Sie fragen, ob er die Gebäudestruktur geschwächt hat). „Es lohnt sich auch, auf Bereiche zu achten, in denen der Boden am Haus nicht richtig abfließt“, sagt Leslie, „denn Wasserschäden am Fundament können äußerst verheerend sein.“
Viele Häuser aus der Mitte des Jahrhunderts sind sogar noch anfälliger für diese Probleme, einfach weil sie noch ihre ursprünglichen Sanitär- und Elektrosysteme intakt haben (im Gegensatz zu viel älteren Häusern, die im Laufe der Jahre wahrscheinlich renoviert wurden). Leslie empfiehlt, dass ein Inspektor die Leitungen im Haus untersucht, wenn sie nicht brandneu sind, vor allem, wenn Anzeichen für ein Nagetierproblem im Bericht vermerkt sind. „Schädlinge können elektrische Systeme ernsthaft beschädigen, indem sie Drähte freilegen, die zu Bränden, Stromschlägen und Kurzschlüssen führen können“, sagt sie.
Wenn Ihr zukünftiges Haus über einen Schornstein verfügt, empfiehlt Tim, auch diesen inspizieren zu lassen. „Fachleute führen eine Kamera durch den Schornstein, um nach Schäden oder Ablagerungen zu suchen, die den Schornstein verstopfen und einen Brand auslösen können“, sagt er. „Es gibt auch Dienste, die Ihr Grundstück nach vergrabenen Öltanks absuchen. Das mag obskur klingen, ist aber ein häufiges Problem in älteren Häusern. Irgendwann werden Sie es herausfinden – es ist besser, wenn Sie vor dem Kauf informiert sind.
Ein Inspektionsbericht kann entmutigend sein, vor allem, wenn die Reparaturen kostspielig sein werden, aber die gute Nachricht ist, dass Sie diese Kosten möglicherweise mit dem Verkäufer aushandeln können. „Arbeiten Sie mit Ihrem Makler zusammen, um mit dem Verkäufer zu verhandeln, dass er einen Teil oder die gesamten Reparaturkosten übernimmt“, rät Leslie, „sowie die Kosten für eine professionelle Schädlingsbekämpfung, falls ein Befall vorliegt.“