Während eines Verkäufermarktes wollen Hausbesitzer wissen, ob sie ihr Haus jetzt verkaufen oder noch ein wenig warten sollten, um den besten Preis zu erzielen. Hauskäufer fühlen sich unter Druck gesetzt, ein Haus zu kaufen, bevor der Markt über ihre Preisvorstellungen hinausgeht. Beide Gruppen wollen wissen: Wie lange dauert ein Verkäufermarkt? Wirtschaftsforschung und Immobilienzyklen können helfen, diese Frage zu beantworten. Wir haben einen weiteren Blick auf diesen Blogbeitrag geworfen, um zu sehen, wie die Marktbedingungen bis 2020 aussehen und wie lange dieser Verkäufermarkt anhalten könnte.
Wie lange dauert ein Verkäufermarkt?
Was ist ein Verkäufermarkt und wann tritt er auf?
Die Vorhersage des Anstiegs und des Rückgangs auf dem Immobilienmarkt hilft bei der Beantwortung der Frage, wie lange ein Verkäufermarkt dauert. Und wie lange wird dieser Verkäufermarkt andauern? In einem Verkäufermarkt, zu dem auch der aktuelle Immobilienmarkt in Michigan und die meisten anderen Gebiete im ganzen Land gehören, ist die Nachfrage nach Immobilien größer als der verfügbare Bestand, was den Verkauf eines Hauses wesentlich erleichtert. Verkäufermärkte treten bei steigenden Immobilienmärkten auf, während Käufermärkte bei fallenden Märkten auftreten, wenn viele Hausbesitzer versuchen, ihre Häuser auf einmal zu verkaufen, und es weniger Käufer gibt.
Im Jahr 2018 haben wir einen Blick auf diese Zyklen geworfen und festgestellt, wo wir uns auf der Zeitachse befinden. Wo stehen wir jetzt, zu Beginn des Jahres 2020? Ist der Verkäufermarkt bald zu Ende, oder wird er noch einige Jahre andauern? Werfen wir einen Blick darauf
Kann ein Verkäufermarkt vorhergesagt werden?
Erfahrene Investoren und Wirtschaftswissenschaftler haben festgestellt, dass Immobilienbooms und -pleiten in Zyklen auftreten. Die Finanzkrise von 2008 und der Einbruch des Immobilienmarktes waren zwar ein Schock für das amerikanische System, aber für einige kein Geheimnis. Wirtschaftswissenschaftler haben bereits im Jahr 1800 Konjunkturzyklen und den Auf- und Abschwung von Immobilien untersucht, und diese Studien haben bereits 10 Jahre zuvor eine Rezession um 2008 herum vorhergesagt. Dieser Rückgang markierte nicht nur einen Konjunkturabschwung, sondern auch einen Abschwung im Immobilienzyklus. Nach dem Rückgang setzte eine Erholung ein, die später den Beginn eines neuen Verkäufermarktes einläutete, auf dem wir uns heute befinden.
Kann uns dies helfen, vorherzusagen, wie lange der Verkäufermarkt anhalten wird? Wird er im Jahr 2020 anhalten?
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Wie lange hält ein Verkäufermarkt an: Mit Immobilienzyklen
Unter anderem untersuchten die Ökonomen Henry George und Homer Hoyt bereits im Jahr 1800 Immobilienzyklen. Hoyts Forschungen zeigten, dass der US-Immobilienmarkt einem Muster von etwa 18-jährigen Zyklen folgt, und dies hat sich seit über 200 Jahren weitgehend bewahrheitet. Moderne Ökonomen wie Fred Foldvary, Fred Harrison und Robert Schiller untersuchten diese Zyklen weiter und waren in der Lage, den Zusammenbruch von 2008 zum Teil aufgrund dieser Muster genau vorherzusagen.
Diese Forschung ist hilfreich bei der Vorhersage, wie lange ein Verkäufermarkt andauert, weil sie nicht nur ein Muster aufzeigt, sondern auch zeigt, wie lange Anstiege im Vergleich zu Rückgängen dauern. Die Anstiege in diesen Zyklen sind viel länger als die Rückgänge. Rückgänge, bei denen die Immobilienpreise sinken und Käufermärkte entstehen, vollziehen sich relativ schnell über einen Zeitraum von etwa 2 bis 3 Jahren. Erholungsphasen und Booms bei Immobilien nehmen den größten Teil des Zyklus ein und dauern etwa 15 oder 16 Jahre.
Hat sich das Muster bewahrt?
Nachdem zwei weitere Jahre vergangen sind und die letzte Rezession weiter zurückliegt, können wir sehen, wie sich dieses Muster in der Realität bewährt hat – oder auch nicht. In diesem Fall scheint das Modell genau zu sein. Der vorherige Höchststand des Marktes wurde um 2006 erreicht und fiel dann drastisch. Dies löste einen zweijährigen Rückgang aus, der sich 2008 abflachte. Danach begann eine vorsichtige Aufwärtsbewegung, als sich die Wirtschaft erholte und die Expansion langsam wieder einsetzte. Wenn der Wirtschaftswissenschaftler Fred Harrison Recht hat und die wirtschaftliche Erholung in zwei Hälften verläuft – ein 7- bis 8-jähriger allmählicher Anstieg und dann ein 7- bis 8-jähriger rascher Anstieg – dann befinden wir uns im Jahr 2020 mitten in einem Boom. Da die Arbeitslosigkeit niedrig ist, die Einkommen steigen, das Verbrauchervertrauen hoch ist und die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen sehr hoch ist, scheint diese Vorhersage richtig zu sein.
Was ist mit der Wohnungsknappheit?
Ein Teil des Puzzles fehlt jedoch noch. Ein bemerkenswerter Teil eines Immobilienbooms – und ein bemerkenswerter Beitrag zu einem anschließenden Rückgang – ist eine Periode des schnellen Baus. Der Wohnungsbau hat noch nicht wieder die Raten von vor der Rezession erreicht.
Das könnte daran liegen, dass der vorangegangene Rückgang – der durch die Subprime-Hypothekenkrise, die außerhalb der Norm für diese Zyklen lag, noch verschlimmert wurde – den Wohnungsbau besonders hart getroffen hat, insbesondere die kleinen und mittleren Bauunternehmen, die sich auf den Bau von Wohnhäusern spezialisiert haben. Der Nichtwohnungsbau ist sogar höher als vor der Rezession, was darauf hindeutet, dass sich die großen Bauunternehmen erholen konnten, ihre kleineren Pendants jedoch nicht.
Da das Jahr 2020 theoretisch in der Mitte eines Booms liegt, bleiben jedoch noch vier Jahre, um den Wohnungsbau zu steigern. Höchstwahrscheinlich wird es auch 2020 noch einen Wohnungsmangel geben, der die Immobilienpreise hoch hält. Dies könnte unsichere Bauunternehmen ermutigen, wieder mit dem Bau zu beginnen. Dies ist zwar eine gute Nachricht für Hauskäufer, die in der zweiten Hälfte der Hochphase auf den Markt kommen, aber eine schlechte Nachricht für den gesamten Zyklus. Ein sprunghafter Anstieg der Baubeginne wird Angebot und Nachfrage in den nächsten vier Jahren ausgleichen und die Immobilienwerte senken, die durch einen Mangel an Angebot künstlich hoch gehalten wurden.
Dieses Schaubild zeigt, dass sich die Beschäftigung im Nichtwohnungsbau zwar erholt hat, der Wohnungsbau jedoch nicht (Quelle: National Association of Realtors )
Wie lange wird dieser Verkäufermarkt andauern?
Auf der Grundlage des vorherigen Booms und Busts, des aktuellen Anstiegs, der aktuellen Marktbedingungen und dieser 18-Jahres-Theorie können Ökonomen einen allgemeinen Zeitrahmen für die Dauer des Verkäufermarktes vorhersagen. Wirtschaftswissenschaftler wie Robert Schiller, Fred Foldvary und Fred Harrison, die den letzten Einbruch um 2007 vorausgesagt hatten, haben einen weiteren um 2024 vorausgesagt. Über das Ausmaß des Rückgangs, das in der Regel von anderen Faktoren abhängt, wird noch diskutiert.
Wenn sich das 18-Jahres-Modell als zutreffend erweist, dann bedeutet 2020 die Mitte eines Immobilienbooms. Der Neubau von Häusern muss noch aufgeholt werden, so dass 2020 ein starker Verkäufermarkt zu erwarten ist. Damit der Höchststand um 2024 erreicht werden kann, müssen die Baubeginne jedoch bald wieder anziehen, was um 2021-2022 der Fall sein könnte.
Wird sich der 18-Jahres-Zyklus 2020 fortsetzen?
Andere Faktoren wie Zinssätze, staatliche Politik und Subventionen, Hypothekenzinsen, Kreditvergabe und internationale Konflikte sowie regionale Unterschiede auf dem Immobilienmarkt können diese Schwankungen um zwei oder drei Jahre beeinflussen, haben aber historisch gesehen den 18-Jahres-Zyklus selbst nicht aufgehalten (mit Ausnahme des Zweiten Weltkriegs). Historische und moderne Ökonomen sind der Meinung, dass dies zum Teil auf die Art des Grundbesitzes, der Investitionen, der Besteuerung und der Entwicklung zurückzuführen ist, nicht auf andere wirtschaftliche Faktoren. Obwohl die Ereignisse des Jahres 2020 wahrscheinlich zu dramatischen Schwankungen an den Börsen führen und das Verbrauchervertrauen erschüttern werden, ist es unwahrscheinlich, dass sie den 18-jährigen Immobilienzyklus aufhalten oder verlangsamen werden.
Niemand kann mit Sicherheit sagen, wie lange ein Verkäufermarkt andauern wird, aber frühere Untersuchungen und historische Trends können uns helfen, eine Vorhersage zu treffen. In diesem Sinne können Verkäufer davon ausgehen, dass der Markt sie noch mindestens zwei oder drei Jahre lang begünstigen wird.