Was ist automatisiertes Underwriting?
Computergenerierte Underwriting-Entscheidungen für Hypothekendarlehen sind der häufigste Weg, um eine Hypothek zu erhalten.
Die Informationen aus einem Hypothekendarlehensantrag (Fannie Mae-Formular 1003) werden in ein automatisiertes Underwriting-System (AUS) hochgeladen, das relevante Daten, wie z. B. die Kreditgeschichte des Kreditnehmers, abruft und zu einer logikbasierten Darlehensentscheidung gelangt.
Automatisierte Underwriting-Systeme können auf der Grundlage der an das System übermittelten Informationen nahezu sofort eine Entscheidung über die Bewilligung oder Ablehnung eines Kredits treffen.
Die Einführung automatisierter Underwriting-Systeme spart den Fachleuten für die Vergabe von Hypothekenkrediten viel Zeit, da die manuelle Prüfung bis zu 60 Tage in Anspruch nehmen kann.
Abgesehen von der Zeitersparnis ist das automatisierte Underwriting auch deshalb zu bevorzugen, weil es auf Algorithmen basiert und menschliche Voreingenommenheit ausschließt.
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Fannie Mae – Desktop Underwriter (DU)
Die Federal National Mortgage Association (FNMA) ist den meisten unter dem Namen Fannie Mae bekannt. Die Aufgabe von Fannie Mae besteht darin, Mindeststandards für die Kreditvergabe und Liquidität in der Hypothekarkreditbranche zu schaffen, indem sie hypothekarisch gesicherte Wertpapiere kauft, um Kapital für die Kreditgeber freizusetzen, das sie dann wieder für die Kreditvergabe einsetzen können.
Um die Qualität von Hypothekenkrediten einheitlich zu gestalten, hat Fannie Mae eine Reihe von Zeichnungsrichtlinien entwickelt, die den Kreditgebern eine Anleitung zur bestmöglichen Risikobewertung geben, so dass das Ausfallrisiko auf ein vorhersehbares Maß reduziert wird.
Der Industriestandard bei der Hypothekenzeichnung wird durch ein automatisches Zeichnungssystem (AUS) namens Desktop Underwriter (DU) verwaltet.
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Freddie Mac – Loan Product Advisor (LPA)
Die Federal Home Loan Mortgage Loan Corporation, besser bekannt als Freddie Mac, bietet seit Sommer 2016 eine Alternative zum automatisierten Underwriting-System (AUS) von Fannie Mae namens Loan Product Advisor. Zuvor war es als Loan Prospector (LP) bekannt.
Loan Prospector folgt vielen der Underwriting-Standards von Fannie Mae, mit deutlichen Unterschieden, die es erfahrenen und geschulten Kreditspezialisten ermöglichen, einen Kreditantrag in das automatisierte Underwriting-System einzugeben, das die besten Chancen auf eine Genehmigung bietet.
Ähnlich wie Fannie Mae’s DU ist LP ein auf Algorithmen basierendes automatisches Underwriting-System, mit kleinen Unterschieden in der Art und Weise, wie das Risiko analysiert und bewertet wird.
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Sollte ich Fannie Mae oder Freddie Mac verwenden?
Die häufigsten Unterschiede zwischen den automatisierten Underwriting-Systemen von Fannie Mae und Freddie Mac bestehen in der Regel in den Bereichen Einkommens- und Beschäftigungsanalyse und Dokumentation sowie in anderen Nuancen der Risikobewertung.
Freddie Mac erlaubt beispielsweise, ähnlich wie bei FHA-versicherten Krediten, Mitunterzeichner, die nicht in der Wohnung leben, während Fannie Mae nicht zulässt, dass das Einkommen eines Mitunterzeichners, der nicht in der Wohnung lebt, zur Qualifizierung herangezogen wird.
Ein weiterer gemeinsamer Unterschied zwischen Fannie Mae und Freddie Mac betrifft die Überprüfung von Beschäftigung und Einkommen. Die Mindestanforderungen von Fannie Mae an Beschäftigung und Einkommen erfordern eine 2-Jahres-Historie mit variablem Einkommen wie Überstunden, Boni und Provisionen im Durchschnitt von 24 Monaten. Freddie Mac verlangt in einigen Fällen nur einen 1-Jahres-Rückblick auf Beschäftigung und Einkommen.
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Dieser feine Unterschied kommt Ihnen sehr gelegen, wenn Sie selbständig sind und im letzten Steuerjahr deutlich mehr verdient haben als im Jahr davor. Fannie Mae würde verlangen, dass dieses Einkommen über 2 Jahre gemittelt wird, während Freddie Mac Ihnen möglicherweise erlaubt, nur das letzte Jahr für die Qualifizierung zu verwenden.
Fannie Mae ist führend bei der Bereitstellung von Darlehensoptionen für Bumerang-Käufer, die nach einem Konkurs, einem Leerverkauf, einer Zwangsvollstreckung oder einem Deed in Lieu of Foreclosure kaufen.
Keine Darlehensgenehmigung?
Eine automatische Underwriting-Entscheidung ist nur der erste Schritt bei der Beantragung eines Hypothekendarlehens. Da es sich bei DU um ein auf Algorithmen basierendes Computerprogramm handelt, kann es leicht manipuliert oder durch die Informationen, die Sie in das System und in Ihren Kreditantrag eingeben, beeinflusst werden.
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Viele Kreditgeber verlangen, dass Sie die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen, um alle Angaben in einem Kreditantrag zu belegen. Einige Darlehensgeber sind bereit, Ihnen eine Darlehensgenehmigung zu erteilen, ohne alle Informationen zu dokumentieren, die in das Underwriting-System eingegeben wurden.
In beiden Fällen müssen Sie Unterlagen vorlegen, um alle Informationen, die für einen Antrag auf ein Hypothekendarlehen erforderlich sind, zu untermauern, zu validieren oder anderweitig zu überprüfen, oder Sie haben keine wirkliche Genehmigung.
Eine automatisierte Underwriting-Genehmigung ist nur so genau wie die in das System eingegebenen Informationen und nur so zuverlässig wie die Unterlagen, die zur Unterstützung der Informationen in Ihrem Darlehensantrag bereitgestellt werden.
Anforderungen an die Underwriting-Dokumentation
Die Anforderungen an die qualifizierte Dokumentation sind in der gesamten Branche ziemlich standardisiert und gelten für Fannie Mae, Freddie Mac, FHA und andere automatisierte Underwriting-Genehmigungen.
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- Name, Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummer
- 2 Jahre Wohnsitzgeschichte
- 2 Jahre Beschäftigungsgeschichte
- 2 Jahre Einkommensnachweise (W2’s oder Steuererklärungen)
- Lohnabrechnungen der letzten 30 Tage für alle Kreditnehmer
- Vermögensaufstellungen der letzten 60 Tage
- Quelle aller für den Abschluss benötigten Mittel (Vermögen, Unterstützung, Schenkungen, Kredite)
Manuelle Risikoprüfung und mildernde Umstände
Was passiert, wenn Sie keine automatische Risikoprüfungsgenehmigung erhalten? Unter der Annahme, dass der Kreditgeber alle Daten korrekt eingegeben hat, wird die automatisierte Entscheidung ziemlich klar sein, welche Faktoren als zu riskant eingestuft wurden, um eine Genehmigungs-/Förderungsentscheidung zu treffen. Anhand dieser Hinweise kann die beste Vorgehensweise für eine Genehmigung bestimmt werden.
Manchmal erhalten Sie eine automatische Genehmigung, wenn Ihr Kreditgeber in der Lage ist, bestimmte Dinge zu Ihrem Antrag zu erklären. Dies ist sehr häufig der Fall, wenn in der Vergangenheit eine finanzielle Notlage vorlag, z. B. ein Konkurs, eine Zwangsvollstreckung, ein Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckungsabtretung.
Falsche Bewilligungen können vorkommen, wenn Ihr Kreditsachbearbeiter Informationen eingibt, die nicht belegt werden können. Andererseits kann es auch zu falschen Ablehnungen kommen, wenn Ihr Kreditsachbearbeiter ungenaue oder unvollständige Informationen in das automatisierte Underwriting-System eingibt.
In einigen Fällen gibt es mildernde Umstände, die Ausnahmen von den Standard-Underwriting-Richtlinien zulassen, die es Ihrem Kreditsachbearbeiter ermöglichen, einen „dokumentierten“ Ausweg aus einem ansonsten verweigerten Kredit zu finden.
Manuelles Underwriting ist bei den Underwriting-Richtlinien von Fannie Mae oder Freddie Mac sehr selten und wird von vielen Kreditgebern nicht angeboten. FHA-versicherte Finanzierungen bieten jedoch automatisierte und manuelle Underwriting-Alternativen für konventionelle Darlehen, die die Prüfung durch Fannie oder Freddie einfach nicht bestehen können.