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Ein Hypothekenvorbehalt ist eine Bedingung in einem Immobilienkaufvertrag, die nach Angaben des Käufers erfüllt werden muss, damit er den Kauf abschließen kann. Käufer nutzen diese Bedingungen, um sich für den Fall abzusichern, dass sie sich für eine Finanzierung nicht qualifizieren und sich eine Immobilie ohne Kredit nicht leisten können.
Wenn der Käufer vor Ablauf der Bedingungsfrist (in der Regel 30 bis 60 Tage) keine akzeptable Finanzierung erhält, kann er ohne Strafe vom Vertrag zurücktreten – er erhält sogar sein Startkapital zurück. Wenn Sie für den Kauf einer Immobilie eine Finanzierung benötigen und sichergehen wollen, dass Sie nicht benachteiligt werden, sollten Sie in Erwägung ziehen, in Ihren nächsten Kaufvertrag eine Hypothekenklausel aufzunehmen.
Eine Hypothekenklausel ist recht einfach zu bekommen, da sie in den Kaufverträgen der meisten Immobiliengesellschaften Standard ist. Sie müssen nur ein paar Kästchen ankreuzen und einige Angaben machen.
Wie ein Hypothekenvorbehalt funktioniert
Wenn Sie sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, müssen Sie ein Kaufangebot abgeben. Das Angebot enthält bestimmte Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Kaufvertrag abgeschlossen werden kann. Sie wollen zum Beispiel, dass die Immobilie einer Inspektion unterzogen wird und einen bestimmten Wert hat.
Wenn Sie wissen, dass Sie eine Finanzierung benötigen, um das Geschäft abzuschließen, und nicht sicher sind, ob Sie sich für einen Kredit qualifizieren, können Sie eine Hypothek in Ihren Kaufvertrag aufnehmen. Vielleicht haben Sie noch nicht mit einem Kreditgeber zusammengearbeitet, um eine Vorqualifikation oder eine Vorgenehmigung zu erhalten, oder vielleicht hat sich in letzter Zeit etwas an Ihren Finanzen geändert, von dem Sie glauben, dass es sich negativ auf Ihre Fähigkeit auswirken könnte, sich für ein Darlehen zu qualifizieren.
In vielen Fällen können Hypothekenauflagen auch einen Abschnitt enthalten, wenn Sie eine andere Immobilie verkaufen müssen, um sich für ein Darlehen zu qualifizieren. In diesem Fall würde Ihr Kauf von zwei Dingen abhängen: dem Verkauf Ihres Hauses und der Finanzierung.
Wie lange ein Vertrag unter Vorbehalt dauert
Die meisten Immobilienkaufverträge dauern zwischen 30 und 60 Tagen, und Verträge unter Vorbehalt sind nicht anders. Wenn ein Käufer eine Hypothek in sein Angebot aufnimmt, ist er verpflichtet, innerhalb der im Vertrag festgelegten Fristen über die Due-Diligence-Prüfung und das Abschlussdatum eine akzeptable Finanzierung zu sichern.
Wenn ein Käufer bis zum Ende der Due-Diligence-Prüfung kein Darlehen erhalten hat, kann er beim Verkäufer eine Verlängerung beantragen, um mehr Zeit für die Suche nach einem Darlehen zu haben. Der Verkäufer ist jedoch nicht verpflichtet, diese Fristverlängerung zu gewähren. Wenn der Verkäufer die Fristverlängerung nicht gewährt, muss der Käufer entscheiden, ob er vom Vertrag zurücktritt oder ob er ohne die Bedingung weitermacht und riskiert, seine Anzahlung zu verlieren oder sich anderen Strafen auszusetzen, wenn er den Vertrag nicht abschließt.
Elemente einer Hypothekenbedingungsklausel
Wenn eine Hypothekenbedingungsklausel in einen Kaufvertrag aufgenommen wird, handelt es sich nicht nur um eine pauschale Aussage, dass der Käufer den Vertrag nicht abschließen muss, wenn er keine Finanzierung erhält. Stattdessen handelt es sich um sorgfältig ausgearbeitete Klauseln, die dem Käufer die Möglichkeit geben, die Finanzierungsbedingungen zu umreißen, die er für das Minimum hält, das für den Abschluss akzeptabel ist.
Zu den Punkten, die in einer Hypothekenklausel enthalten sind, gehören:
- Art des zu sichernden Kredits (FHA, USDA, konventionelle Hypothek, usw.)
- Betrag, den der Käufer für die Finanzierung aufbringen muss
- Maximaler Zinssatz, den der Käufer für akzeptabel hält
- Maximale Bearbeitungspunkte oder Gebühren, die der Käufer zur Sicherung des Kredits zahlen muss
- Ob eine andere Immobilie verkauft werden muss, um die Finanzierung zu erhalten
Zusätzlich zu diesen Punkten, können Hypothekenklauseln auch ein bestimmtes Datum für die Hypothekenklausel enthalten (dies ist zwar oft derselbe Zeitrahmen wie die Due-Diligence-Frist, kann aber auch anders sein) sowie Bestimmungen zur Verlängerung der Klausel, falls der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die Finanzierung vor Ablauf der Frist zu sichern.
Gründe für den Verzicht auf ein Hypothekenvorbehalt
Einige Fälle, in denen es sinnvoll sein kann, auf einen Hypothekenvorbehalt zu verzichten, sind:
- Der Käufer bezahlt die Immobilie in bar
- Der Käufer nutzt die Finanzierung des Verkäufers
- Der Käufer hat sich bereits für ein Darlehen vorqualifiziert oder eine Vorabgenehmigung erhalten
- Der Käufer möchte sein Angebot für den Verkäufer attraktiver gestalten und hat nichts dagegen, wenn er sein Vertrauen in den Abschluss verliert. Hypothekarische Bedingungen können zwar eine gute Möglichkeit sein, sich in einem Kaufvertrag zu schützen, doch müssen sie mit Bedacht eingesetzt werden, um zu vermeiden, dass die Anzahlung des Kredits veruntreut wird, wenn der Käufer keinen Kredit erhält
Hypothekarische Bedingungen können zwar in einigen Fällen sehr hilfreich sein, sind aber nicht immer notwendig. Wenn ein Verkäufer ein Angebot für seine Immobilie in Erwägung zieht, kann es sein, dass er es nicht annimmt, weil es den Verkäufer verunsichert.
Andere Arten von Vorbehaltsklauseln
Wenn jemand ein Angebot zum Kauf einer Immobilie abgibt, kann er den Kauf von vielen anderen Dingen abhängig machen, die nichts mit einer Hypothek zu tun haben. Und wenn eine dieser Bedingungen während des Kaufprozesses nicht erfüllt wird, kann der Käufer den Vertrag ohne Strafe kündigen. Hier sind einige der gängigsten Arten von Bedingungen:
- Inspektionsbedingung. Die Immobilie muss eine saubere Inspektion erhalten. Häufig bedeutet dies, dass der Käufer bereit sein muss, alles zu akzeptieren, was bei der Inspektion entdeckt wird, wie z. B. ein beschädigtes Dach oder einen defekten Warmwasserbereiter, oder er muss erfolgreich Zugeständnisse des Verkäufers aushandeln, um alle Probleme mit der Immobilie auszugleichen, die ein Inspektor entdeckt hat.
- Schätzungsvorbehalt. Die zu erwerbende Immobilie muss mindestens einen bestimmten Wert haben, der sich aus den jüngsten Verkäufen vergleichbarer Immobilien in derselben Gegend ergibt. Diese Bedingung ist wichtig, denn wenn die Immobilie nicht ausreichend bewertet wird, kann der Kreditgeber vom Käufer eine wesentlich höhere Anzahlung verlangen.
- Eigentumsvorbehalt. Der Verkäufer muss in der Lage sein, ein klares Eigentumsrecht an der Immobilie zu übertragen, das frei von Pfandrechten oder Belastungen ist.
- Vorbehalt des Hausverkaufs. Wenn der Käufer eine andere Immobilie verkaufen muss, um sich den Kauf der neuen Immobilie leisten zu können, kann er vom Vertrag zurücktreten, wenn er seine vorherige Immobilie während der Due-Diligence-Phase nicht verkaufen kann.