Geschrieben von: Lucro Staff vor 2 Jahren, 11 Monaten
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Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien umfasst mehrere verschiedene Arten von Darlehen. Damit Immobilieninvestoren das Geld aufnehmen können, das sie zur Finanzierung ihres Projekts benötigen, müssen sowohl der Investor als auch sein Projekt auf Risiken geprüft werden. Je größer das Risiko des Kreditnehmers oder des Projekts ist, desto strengere Bedingungen werden die Kreditgeber anbieten. An dieser Stelle kommen LTC und LTV ins Spiel. Im Folgenden definieren wir, was die beiden Begriffe bedeuten, wie sie funktionieren und welche Rolle sie bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien spielen.
LTC – Was ist das und wie funktioniert es?
LTC steht für Loan-to-Cost. LTC ist eine Kennzahl, die bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien verwendet wird, um zu bestimmen, wie viel eines Entwicklungsprojekts durch Fremdkapital im Vergleich zu Eigenkapital finanziert wird. Der LTC ist definiert als der Wert des Kredits geteilt durch die Kosten des Projekts.
Kreditgeber verwenden den LTC als hochrangige Kennzahl, um einen grundlegenden Standard für das Risiko festzulegen, das sie für einen Baukredit für ein neues Projekt zu akzeptieren bereit sind. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto größer ist das Risiko, das der Kreditgeber eingeht, wenn das Projekt scheitert. Der Beleihungsauslauf wird durch die Marktzinsen bestimmt und ist in Haussezeiten tendenziell höher.
Ein gewerblicher Immobilienkredit wird üblicherweise mit einem Beleihungsauslauf von 50 % bis 80 % aufgenommen. Wenn beispielsweise die Gesamtkosten für den Bau 1.000.000 $ betragen, kann ein Kreditgeber einen Kreditbetrag von 800.000 $ anbieten, was einem LTC von 80 % entsprechen würde.
LTV-Was ist das und wie funktioniert es?
LTV ist ein Akronym und steht für „Loan To Value“. Es ist ähnlich, aber nicht gleichbedeutend mit LTC. LTV ist das Verhältnis zwischen dem Wert eines Kredits und dem Marktwert der Immobilie, im Gegensatz zu den Baukosten eines Projekts. Mit anderen Worten: LTV ist der Hypothekenbetrag geteilt durch den geschätzten Wert der Immobilie. Wenn es um LTVs geht, wird in der Regel ein Gutachter hinzugezogen.
Es ist natürlich schwieriger, den Wert von noch zu errichtenden Immobilien vorherzusagen, und hier kommt die Proforma-Finanzmodellierung ins Spiel. Die häufigsten Szenarien bei der CRE-Entwicklung beinhalten die Vergabe eines LTC-Darlehens während der Bauphase, das nach Abschluss der Bauarbeiten durch ein LTV-Darlehen refinanziert wird. Sobald ein fertiges Produkt (oder zumindest ein teilweise gebautes Objekt) vorliegt, ist es viel einfacher, den Wert des Objekts zu bestimmen, was ein LTV-Darlehen praktikabler macht.
LTC, LTV, & CRE-Finanzierung
Bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien sind sowohl LTC als auch LTV wichtige Komponenten. Mit ihrer Hilfe können Kreditgeber das Risiko bestimmen, das sie für ein bestimmtes Objekt zu akzeptieren bereit sind. Dies wiederum bestimmt die Höhe des Darlehens, das ein Kreditgeber bereit ist zu gewähren. Projekte, die als risikoreicher eingestuft werden, haben einen niedrigeren LTC- oder LTV-Quotienten, der sich an den Marktzinsen orientiert.