Ein bundesstaatliches Gesetz, das als Costa-Hawkins Act bekannt ist, erlaubt es einem Vermieter, dessen Mietobjekte ansonsten den örtlichen Mietkontrollgesetzen unterliegen würden, die Miete ohne gesetzliche Begrenzung zu erhöhen, wenn einer der Mieter auszieht.
Bei Untermietern erlaubt Costa-Hawkins einem Vermieter, die Miete für einen Untermieter auf den Marktpreis zu ändern, wenn der Hauptmieter nicht mehr in der Wohnung wohnt und der Untermieter nicht vor dem 1. Januar 1995 in der Einheit gewohnt hat. Eine Mieterhöhung ist nicht zulässig, wenn ein oder mehrere ursprüngliche Mieter in der Wohnung leben und einen Teil der Wohnung mit Zustimmung des Vermieters untervermieten.
Der Vermieter kann die Miete für einen Untermieter nicht auf den Marktpreis anheben, wenn der Untermieter nachweist, dass der Vermieter auf sein Recht zur Mieterhöhung verzichtet hat. Wenn der Untermieter nachweisen kann, dass der Vermieter dem Untermieter mitgeteilt hat, er könne mit der gleichen Miete wie der Hauptmieter in der Wohnung bleiben, kann die Miete nicht erhöht werden. Die Miete kann auch nicht erhöht werden, wenn der Vermieter es versäumt, innerhalb von 90 Tagen nach der schriftlichen Mitteilung, dass der Hauptmieter die Wohnung verlässt, eine Mieterhöhung schriftlich anzukündigen. Schließlich kann der Vermieter die Miete nicht auf den Marktpreis anheben, wenn er eine schriftliche Mitteilung erhält, dass der Hauptmieter die Wohnung verlassen hat und der Vermieter die Miete des Untermieters akzeptiert. Erhält der Vermieter jedoch eine schriftliche Mitteilung, kann er dem Untermieter mitteilen, dass er sich das Recht vorbehält, die Miete zu einem späteren Zeitpunkt zu erhöhen.
Das staatliche Gesetz hat keinen Einfluss auf die örtlichen Gesetze zur Räumungskontrolle. Daher ist es möglich, dass ein Mietobjekt von der Mietpreiskontrolle in San Francisco, Oakland oder Berkeley ausgenommen ist, aber dennoch den örtlichen Räumungskontrollgesetzen unterliegt.