Ein „Lady Bird Deed“ (oder genauer gesagt ein „Enhanced Life-Estate Deed“) ist eine Art von Urkunde, die dem Erblasser – d.h. dem Immobilieneigentümer – zu Lebzeiten bestimmte Rechte einräumt, wobei der verbleibende Anteil nach dem Tod des Erblassers an einen namentlich genannten Begünstigten geht. Der Begünstigte im Rahmen einer Lady Bird Deed erhält einen „Rest“-Anteil. Das bedeutet, dass der Begünstigte nach dem Tod des Erblassers das Eigentum an der Immobilie erhält, aber zu Lebzeiten des Erblassers praktisch keine Rechte hat. Florida gehört zu einer Reihe von Bundesstaaten, die diese Art von Urkunde anerkennen.
Da eine Lady Bird Deed die Übertragung von Immobilien im Todesfall ermöglicht, ohne dass ein Nachlassverfahren in Florida erforderlich ist, ist sie manchmal ein attraktives Instrument für die Nachlassplanung. Die Lady Bird Deed ist zwar ein nützliches Instrument der Nachlassplanung, hat aber auch einige gravierende Nachteile. Dazu gehören die folgenden:
Homestead. Ehegatten und minderjährige Kinder haben bestimmte Rechte am Hausgrundstück des Erblassers. Ein „Lady Bird Deed“ sollte niemals für ein Hausgrundstück verwendet werden, wenn der Erblasser einen Ehepartner oder minderjährige Kinder hat. Dies kann zu einer unwirksamen Übertragung führen.
Gläubiger und der IRS. Es ist klar, dass das Finanzamt ein Pfandrecht auf den Restanteil des Erblassers erheben kann. Wenn der Erblasser die Immobilie verkauft und der Erbe ein IRS-Pfandrecht hat, muss dieses Pfandrecht befriedigt werden. In diesem Zusammenhang ist in Florida nicht klar, ob ein allgemeiner Gläubigeranspruch auf einen Restanspruch aus einem Lady Bird Deed bestehen kann. Höchstwahrscheinlich würde das Pfandrecht erst mit dem Tod des Erblassers entstehen.
Titelversicherung. Ein gut formulierter Lady Bird Deed enthält einen Passus, der besagt, dass der Erblasser die Immobilie ohne die Zustimmung des Erwerbers übertragen kann. Einige Rechtsschutzversicherungen verlangen jedoch immer noch, dass der Begünstigte eine Abtretungserklärung unterschreibt, um eine Übertragung zuzulassen, die sie versichern werden.
Weniger Flexibilität bei der Verteilung. Bei einer Lady Bird Deed ist die einzige mögliche Verteilung an einen oder mehrere Erinnerungsempfänger. Sie haben jedoch nicht die gleiche Flexibilität wie bei anderen Nachlassplanungsinstrumenten. Wenn zum Beispiel John sein Haus per Lady Bird Deed auf Ronald überträgt, was passiert, wenn Ronald zuerst stirbt? Würde dieselbe Übertragung mittels eines Trusts erfolgen, könnte John das Haus an Ronald vererben, falls er überlebt, und falls er nicht überlebt, an Susan. Und was ist, wenn John nicht möchte, dass Ronald die Immobilie auf einmal erhält? Beides kann nicht durch eine Lady Bird Deed erreicht werden, wohl aber durch einen Trust.
In unserer Praxis der Nachlassplanung bei der Lins Law Group, P.A., verwenden wir Lady Bird Deeds sehr sparsam. Wenn es einen unverheirateten Erblasser ohne minderjährige Kinder gibt, ist das ein guter Ansatzpunkt. Wir prüfen jedoch auch, ob der Begünstigte nur eines von mehreren Kindern ist, denen der Erblasser das Vermögen im Todesfall zukommen lassen möchte. Unserer Erfahrung nach funktioniert eine Lady Bird Deed am besten, wenn es nur einen Begünstigten gibt. Stirbt der Erblasser und gibt es mehrere Begünstigte, geht das Eigentum auf alle über, und es ist eine gegenseitige Zusammenarbeit erforderlich, um die Immobilie zu verkaufen oder zu übertragen. Wird die Immobilie hingegen in einen Trust eingebracht, kann der Treuhänder die Immobilie veräußern, ohne alle Begünstigten einzubeziehen, und der Erlös kann dann verteilt werden.
Bevor Sie eine Lady Bird Deed verwenden, sollten Sie unbedingt einen erfahrenen Anwalt für Nachlassplanung hinzuziehen. Andernfalls könnte das Ergebnis schlechter ausfallen, als Sie es erwarten.