Mit Wirkung vom Freitag, dem 1. Januar, erhöht der Gesetzesentwurf 1885 den Schutz des Eigenheimkapitals vor Gläubigern und verhindert so wahrscheinlich, dass mehr Eigentümer ihre Häuser im Konkurs verlieren.
Der neue Schutz für Eigenheime beginnt bei einer Untergrenze von 300.000 Dollar und endet bei 600.000 Dollar. Der bisherige Freibetrag für Eigenheime lag bei 75.000 Dollar für Alleinstehende, 100.000 Dollar für Ehepaare und 175.000 Dollar für Senioren und Behinderte.
Das Gesetz, das den Freibetrag auf den jährlichen Medianpreis eines Bezirks für Einfamilienhäuser stützt, nennt nicht die Datenquelle, die die Basislinie bestimmt. Ab Januar 2022 wird die Steuerbefreiung auf der Grundlage des kalifornischen Verbraucherpreisindexes an die Inflation angepasst.
Die teuren Bezirke Los Angeles und Orange fallen unter die Eigenkapitalobergrenze von 600.000 Dollar. In Riverside County werden es schätzungsweise 400.000 Dollar und in San Bernardino County etwa 340.000 Dollar sein.
Der Grundgedanke hinter der Homestead-Befreiung ist es, Hausbesitzern zu helfen, ihren Hauptwohnsitz zu sichern, indem sie ihn vor den Folgen wirtschaftlichen Unglücks bewahren.
Nach der Beantragung des Konkurses nach Kapitel 7, um die Schulden zu begleichen, bewertet ein vom Gericht bestellter Konkursverwalter den Dollarwert des Vermögens eines Schuldners und ermittelt, was zur Liquidierung und Bezahlung der Gläubiger zur Verfügung steht.
Angenommen, ein Haus in Los Angeles ist 1 Million Dollar wert. Das Hypothekenpfandrecht beträgt 400.000 $ bei einem Eigenkapital von 600.000 $. Solange der Hausbesitzer vor der Konkursanmeldung in seinem Haus wohnt, ist das Haus vor Gläubigern geschützt.
Die Formel enthält noch mehr, nämlich das so genannte „realisierbare Eigenkapital“, so der in Irvine ansässige Konkursanwalt Michael Nicastro. Dabei handelt es sich um den Marktwert abzüglich 6-8 % für die Verkaufskosten, eventuell anfallende Kapitalertragssteuern, Hypothekenpfandrechte und abzüglich des Freibetrags für das Eigenheim.
Angenommen, ein Haus in Orange County wäre 1,2 Millionen Dollar wert, mit einem Eigenkapital von 700.000 Dollar und einem Hypothekenpfandrecht von 500.000 Dollar. Bei einem angenommenen Verkaufspreis von 7 % oder 84.000 $, einer Kapitalertragssteuer von 50.000 $, einem Hypothekenpfandrecht von 500.000 $ und Ihrem Freibetrag von 600.000 $ ergeben sich 1.234.000 $. Ihr Eigenkapital ist vor Gläubigern geschützt, und Sie wären nicht gezwungen, Ihr Haus zu verkaufen.
Nehmen wir das gleiche Beispiel wie oben, aber das Hypothekenpfandrecht beträgt 250.000 $ statt 500.000 $. In diesem Fall beträgt das zusätzliche Eigenkapital, das über den Freibetrag hinausgeht (84.000 $ Verkaufskosten, 50.000 $ Veräußerungsgewinne, 250.000 $ Pfandrecht plus 600.000 $ Eigenkapital) 1.200.000 $ minus 984.000 $ oder 216.000 $ zusätzliches Vermögen.
In diesem Fall würde der Treuhänder wahrscheinlich das Haus verkaufen und die 216.000 $ zur Verteilung an die Gläubiger verwenden. Der Betrag von 600.000 $ muss laut Nicastro innerhalb von sechs Monaten in ein anderes Eigenheim (Hauptwohnsitz) investiert werden.
Einige Hypothekarkreditgeber werden einen Tag nach der Konkursentlastung eine neue Kaufhypothek für einen Kreditnehmer in Betracht ziehen. Angenommen, ein Kreditnehmer hat 600.000 Dollar vom Konkursverwalter und möchte ein Haus im Wert von 900.000 Dollar kaufen, nachdem er gezwungen war, ein Haus im Wert von 1,2 Millionen Dollar zu verkaufen. Wenn der Käufer eine glaubwürdige, dokumentierbare Geschichte hinter diesen finanziellen Nöten hat, wird das Darlehen wahrscheinlich genehmigt.
Fünfundneunzig Prozent der Hausbesitzer reichen keine Erklärung der Homestead, nach Glenn Awerkamp, Titel-Manager bei Lawyers Title.
Die vorläufige Änderung der Eigentumsform kann Homestead implizieren, aber gehen Sie kein Risiko ein, sagt Nicastro. Reichen Sie das Formular selbst ein.
Das Formular erhalten Sie bei einer örtlichen Grundbuchgesellschaft. Es muss notariell beglaubigt und in Ihrem Bezirksamt registriert werden, um gültig zu sein. Ohne Notargebühren schätzte das Orange County Clerk Recorders Office die Gebühren auf 85 bis 88 Dollar.
Der in Riverside ansässige Konkursanwalt Scott Talkov sieht in der erhöhten Freistellung von Eigenheimen ein Almosen für Schuldner und Hausbesitzer und einen großen Verlust für die Gläubiger.
„Schuldner können jetzt alle ihre Vermögenswerte direkt vor dem Konkurs verkaufen, ihre Hypothek abbezahlen, solange das Eigenkapital den freigestellten Betrag nicht übersteigt, und mit den verbleibenden Schulden Konkurs anmelden“, sagte er. „Diese Strategie ist als Freistellungsplanung bekannt, bei der Schuldner ansonsten nicht freigestellte Vermögenswerte in freigestellte Vermögenswerte umwandeln. Dies wird sich noch weiter ausbreiten, da Wohneigentum zum staatlich geschützten Sparschwein wird, an das Gläubiger nicht herankommen.“
Mein Rat an Sie: Lassen Sie sich von einem Konkursanwalt beraten, bevor Sie diesen Weg einschlagen.
Hypothekenzinsen
Freddie Mac Zinsnachrichten: Der 15-jährige Festzins lag im Durchschnitt bei 2,17%, dem 11. Rekordtief und zwei Basispunkte niedriger als letzte Woche. Der 30-jährige Festzins lag im Durchschnitt bei 2,67 % und damit um einen Basispunkt höher als in der vergangenen Woche.
Die Mortgage Bankers Association war geschlossen und hat in dieser Woche keinen Bericht über das Volumen der Kreditanträge vorgelegt.
Unterm Strich: Wenn man davon ausgeht, dass ein Kreditnehmer den durchschnittlichen 30-jährigen Festzins für ein konformes Darlehen in Höhe von 548.250 $ erhält, war die letztjährige Zahlung um erstaunliche 315 $ höher als die Zahlung von 2.215 $ in dieser Woche.
Was ich sehe: Vor Ort können gut qualifizierte Kreditnehmer die folgenden Festhypotheken mit 1-Punkt-Kosten erhalten: Ein 30-Jahres-FHA bei 2,25%, ein 15-Jahres-Conventional bei 1,99%, ein 30-Jahres-Conventional bei 2,375%, ein 15-Jahres-Conventional High Balance ($548.251 bis $822.375) bei 1,99%, ein 30-Jahres-Conventional High Balance bei 2.375% und ein Jumbo 30-Jahres-fest bei 2,75%.
Hinweis: Die 30-Jahres-FHA konforme Darlehen ist auf Darlehen von $ 477.250 in der Inland Empire und $ 548.250 in LA und Orange counties.
Eye catcher Darlehen Programm der Woche begrenzt: Ein 15-jähriges, festes Darlehen zu 2,25 % ohne Kosten.
Jeff Lazerson ist Hypothekenmakler. Er ist zu erreichen unter 949-334-2424 oder [email protected]. Seine Website lautet mortgagegrader.com.