Wenn Wasser Sachschäden verursacht – zum Beispiel überschwemmte Keller, einstürzende Stützmauern oder aufgeweichte Gärten – kommt es oft zu Fehden zwischen Nachbarn. Aber die Rechtsfragen können genauso schlammig sein wie das Chaos in Ihrem Garten.
Oberflächenwasserabfluss und Überschwemmungen
In der Regel haftet ein Nachbar nicht für Schäden, die durch die natürlichen Gegebenheiten eines Grundstücks verursacht werden. Wenn das Land so beschaffen ist, dass jedes Jahr eine bestimmte Wassermenge durch Regen, der vom Grundstück Ihres Nachbarn abläuft, in Ihren Garten fließt, ist Ihr Nachbar rechtlich nicht dafür verantwortlich. Was aber, wenn Ihr Nachbar sein Grundstück so umgestaltet, dass sich die Wassermenge, die auf Ihren Garten läuft, jedes Jahr verdoppelt? Ihr Nachbar würde sagen, dass diese Veränderung immer noch durch den natürlich auftretenden Regen und nicht durch seine Landschaftsgestaltung verursacht wird. Aber Sie würden es wahrscheinlich vorziehen, die Maßnahmen Ihres Nachbarn zu berücksichtigen. Es hat sich herausgestellt, dass drei verschiedene Haftungsregeln für Situationen wie diese gelten.
Die Zumutbarkeitsregel. In den meisten Bundesstaaten haftet ein Nachbar für Schäden, die einem anderen entstehen, wenn die Veränderung „unzumutbar“ war. Wenn Sie einen Nachbarn wegen eines erlittenen Schadens verklagen, verlangen die Richter den Nachweis, dass der Nachbar etwas Unvernünftiges getan hat, das den natürlichen Zustand verändert und Ihren Schaden verursacht hat.
Die Regel des „gemeinsamen Feindes“: Niedere Grundeigentümer aufgepasst. In der Vergangenheit behandelten viele Gerichte übermäßiges Regenwasser als „gemeinsamen Feind“, der das Eigentum willkürlich beschädigt. Nach dieser Theorie wurde von Ihnen erwartet, dass Sie Maßnahmen ergreifen, um Ihr eigenes Grundstück vor dem Wasser zu schützen, das über das Land fließt. Selbst wenn ein höher gelegener Nachbar das Wasser umleitete, um Überschwemmungen zu verhindern, und es auf Sie ableitete, wurde von Ihnen erwartet, dass Sie sich selbst vor dem zusätzlichen Wasser schützen.
Glücklicherweise haben die wenigen Staaten, die die Regel des gemeinsamen Feindes immer noch befolgen – darunter Montana, New York und der District of Columbia – diese Regel geändert. Diese Staaten gestatten einem Grundstückseigentümer die Umleitung von vagabundierendem Oberflächenwasser nur dann, wenn die Arbeiten nicht ungewöhnlich oder außergewöhnlich sind und wenn der Grundstückseigentümer angemessene Sorgfalt walten lässt, um Schäden an angrenzenden Grundstücken zu vermeiden.
Die „zivilrechtliche“ Regel: Obere Grundstückseigentümer aufgepasst. Eine Reihe von Staaten befolgen eine Regel, die theoretisch das Gegenteil der Regel des gemeinsamen Feindes ist. Die zivilrechtliche Regel besagt, dass eine Person, die den natürlichen Fluss von Oberflächengewässern in einer Weise verändert, die die Nutzung und den Genuss eines anderen Grundstücks beeinträchtigt, für diesen Schaden haftet. Anders als bei der Regel des gewöhnlichen Feindes, bei der die unteren Grundeigentümer für sich selbst sorgen müssen, macht die zivilrechtliche Regel die oberen Grundeigentümer für alle schädlichen Veränderungen der Abflussmuster haftbar.
Wie bei der Regel des gewöhnlichen Feindes wenden die Staaten diese Regel jedoch nicht mehr in ihrer strengsten Form an. Die Staaten haben Modifikationen und Ausnahmen entwickelt und beurteilen nun oft das Verhalten beider Parteien, bevor sie dem oberen Landbesitzer die Rechnung aufbürden. Kalifornien zum Beispiel erwartet, dass beide Parteien vernünftig handeln, was auch die Pflicht des unteren Grundstückseigentümers einschließt, Schutzmaßnahmen zu ergreifen.
Wasserschäden durch Unachtsamkeit
Wenn Ihr Nachbar unvernünftig oder unvorsichtig mit Wasser auf seinem eigenen Grundstück umgeht und dadurch Wasserschäden auf Ihrem Grundstück verursacht, können Sie auf Entschädigung für Ihre Verluste klagen und das Gericht bitten, den Nachbarn anzuweisen, das Verhalten einzustellen.
Zu den häufigsten Verursachern dieser Art von Wasserschäden gehören Gartenschläuche oder Sprinkleranlagen, die zu lange laufen, und Wasserleitungen, die verstopft sind, alt werden, undicht sind, Risse aufweisen oder einfrieren. Die Eigentümer sind für ihre Rohre und die von ihnen verursachten Schäden verantwortlich, auch wenn die Rohre nur abgenutzt sind oder bei kaltem Wetter einfrieren. Auch Baumwurzeln, einschließlich Wurzeln von benachbarten Grundstücken, können Rohre beschädigen. Genauso wie Grundstückseigentümer für Schäden verantwortlich sind, die durch ihre kaputten Rohre verursacht werden, können Baumbesitzer für Schäden verantwortlich sein, die durch die Äste oder Wurzeln ihres Baumes an fremdem Eigentum entstehen. (Weitere Informationen finden Sie unter Nachbarschaftsstreitigkeiten wegen Bäumen.)
Was der schuldige Nachbar zahlen muss
Wenn ein Nachbar rechtlich für einen von Ihnen erlittenen Wasserschaden verantwortlich ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf einige oder alle der folgenden Leistungen:
- Entschädigung für Reparatur- und Ersatzkosten
- Entschädigung für Ausgaben, wie z. B. die Unterbringung in einem Motel
- Erstattung von Arztkosten
- Entschädigung für seelisches Leid, wenn Sie eine körperliche Verletzung erlitten haben
- Strafschadenersatz, wenn ein Nachbar böswillig gehandelt hat.
Gerichte ordnen auch häufig die Beseitigung von Problemen an, wenn diese einfach und kostengünstig zu beheben wären. Das Auswechseln eines Fallrohrs, die Beseitigung von Schutt oder die Reinigung eines Abflusses stellt für den Grundstückseigentümer nur eine geringe Belastung dar. Es ist weniger wahrscheinlich, dass ein Richter anordnet, eine Stützmauer zu entfernen, ein Grundstück neu zu gestalten oder einen Durchlass zu erneuern.
Hausratversicherung
Die Versicherung bei Wasserschäden ist schwierig. Wenn das Wasser aus einer inneren Quelle in Ihr Haus eindringt – zum Beispiel aus einem Rohr im Haus nebenan – kommt Ihre normale Hausratversicherung ins Spiel. Wenden Sie sich an Ihren Versicherungsvertreter; Ihr Unternehmen kann für den Schaden aufkommen und dann den Verursacher zur Rückzahlung heranziehen.
Wenn der Schaden jedoch von außen durch aufsteigendes Wasser verursacht wurde, benötigen Sie möglicherweise eine Hochwasserversicherung, selbst wenn das Problem durch die Handlungen Ihres Nachbarn verursacht wurde. Wenn das Problem zumindest teilweise von einem Nachbarn verursacht wurde, kann es gut sein, dass die Versicherung Ihres Nachbarn direkt an Sie zahlt. Die Versicherungsgesellschaft des Nachbarn könnte Ihren Nachbarn auch auffordern, das Problem zu beheben – oder Sie riskieren die Kündigung der Versicherungspolice.