In Kentucky kann ein Vermieter einen Mieter wegen Nichtzahlung der Miete oder wegen Verletzung des Mietvertrags oder der Mietvereinbarung zwangsräumen. Einem Mieter, dem aus einem dieser Gründe die Zwangsräumung droht, steht mindestens eine Verteidigungsmöglichkeit zur Verfügung.
Gründe für eine Zwangsräumung in Kentucky
Kentucky hat den Uniform Residential Landlord and Tenant Act (URLTA) verabschiedet, der die Regeln und Vorschriften festlegt, die Vermieter und Mieter bei der Vermietung von Immobilien befolgen müssen. Nach dem URLTA ist ein Mieter verpflichtet, die Miete pünktlich zu zahlen und den Mietvertrag einzuhalten. Die Nichtzahlung der Miete und Verstöße gegen den Mietvertrag sind die beiden häufigsten Gründe für Zwangsräumungen. Bevor ein Vermieter einen Mieter aus einem dieser Gründe zwangsräumen kann, muss er ihn jedoch benachrichtigen.
Benachrichtigungspflicht bei Nichtzahlung der Miete
Ein Vermieter kann einen Mieter zwangsräumen, wenn er die Miete nicht rechtzeitig bezahlt. Bevor er jedoch die Räumungsklage bei Gericht einreicht, muss der Vermieter dem Mieter eine siebentägige Kündigungsfrist einräumen. Darin muss er darauf hinweisen, dass der Mieter sieben Tage Zeit hat, die Miete zu zahlen, andernfalls wird der Mietvertrag beendet und das Räumungsverfahren eingeleitet (siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)).
Kündigungspflichten bei Verstößen gegen den Mietvertrag
Ein Vermieter kann einen Mieter auch wegen eines Verstoßes gegen den Mietvertrag oder die Mietvereinbarung entlassen. Wenn ein Mieter gegen den Mietvertrag verstoßen hat, muss der Vermieter dem Mieter eine Mitteilung zukommen lassen, die besagt, dass der Mieter 15 Tage Zeit hat, um den Verstoß gegen den Mietvertrag zu beheben (indem er entweder eine bestimmte Handlung einstellt oder für den Schaden aufkommt), andernfalls wird der Mietvertrag gekündigt.
Wenn der Mieter denselben Verstoß gegen den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt der Mitteilung über den ersten Verstoß begeht, muss der Vermieter dem Mieter nur eine 14-tägige Mitteilung zukommen lassen, die besagt, dass der Mietvertrag nach Ablauf von 14 Tagen beendet wird. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine Frist zur Behebung des Verstoßes einzuräumen (siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Beispiele für Verstöße gegen den Mietvertrag sind laute Partys während der festgelegten Ruhezeiten oder das Wohnen von unbefugten Personen in der Wohnung.
Räumungsprozess
Wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt oder den Verstoß gegen den Mietvertrag nicht innerhalb des entsprechenden Zeitraums behoben hat, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Bezirksgericht des Bezirks einreichen, in dem sich das Mietobjekt befindet. Die Räumungsklage wird auch als „forcible entry and detainer suit“ bezeichnet. Der Vermieter kann auch auf unbezahlte Miete oder Schadensersatz klagen (sieheKy. Rev. Stat. Ann. § § 383.210 und 383.685).
Der Vermieter muss eine Klage und eine Vorladung beim Gericht einreichen, um den Prozess zu beginnen. Der Mieter erhält dann eine Kopie der Klage und der Vorladung sowie ein Datum und eine Uhrzeit für eine Anhörung vor einem Richter. Wenn der Mieter die Räumung anfechten möchte, muss er zu der Anhörung erscheinen. Bei der Anhörung wird der Richter sowohl den Vermieter als auch den Mieter anhören und eine endgültige Entscheidung über die Räumung treffen.
Der Mieter kann feststellen, dass die Anfechtung der Räumung nicht immer die beste Lösung ist. Der Mieter muss möglicherweise die Gerichts- und Anwaltskosten des Vermieters zahlen, wenn er vor Gericht keinen Erfolg hat. Außerdem könnte der Mieter eine negative Bonitätseinstufung erhalten und bei der Wohnungssuche abgelehnt werden. Die beste Lösung für den Mieter könnte darin bestehen, mit dem Vermieter zu sprechen und eine außergerichtliche Einigung auszuhandeln. In vielen Gemeinden gibt es kostenlose oder kostengünstige Vermittlungsdienste, die sich mit Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern befassen; lokale Ressourcen sind über die Website mediate.com und die American Arbitration Association verfügbar. Die Mediations-Fragen auf der Nolo-Website enthalten weitere Informationen zu diesem Thema.
Verteidigung bei Zwangsräumung in Kentucky
Ein Mieter, dem eine Zwangsräumung droht, weil er die Miete nicht zahlt oder gegen den Mietvertrag verstößt, kann sich gegen die Zwangsräumung wehren.
Vermieter räumt Mieter illegal
In Kentucky ist die einzige legale Möglichkeit, einen Mieter zu räumen, der Gerichtsbeschluss eines Richters, der die Räumung erlaubt. Versucht ein Vermieter, einen Mieter auf andere Weise zu vertreiben, z. B. indem er die Schlösser der Mieteinheit austauscht oder die Strom- und Wasserversorgung abstellt, kann der Mieter den Vermieter auf Schadenersatz verklagen. Diese Art der rechtswidrigen Räumung wird oft als „Selbsthilfe“-Räumung oder rechtswidrige Verdrängung bezeichnet (siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.655). Weitere Informationen zu „Selbsthilfe“-Räumungen finden Sie in dem Nolo-Artikel Illegale Räumungsverfahren in Kentucky.
Vermieter befolgt nicht die korrekten Räumungsverfahren
Bei der Räumung eines Mieters ist es sehr wichtig, dass der Vermieter alle in der Satzung von Kentucky festgelegten Regeln sorgfältig befolgt. Wenn der Vermieter nicht alle Regeln befolgt, kann die Räumung ungültig sein. Beispielsweise muss der Vermieter dem Mieter eine siebentägige Kündigungsfrist einräumen, bevor er eine Räumungsklage wegen Nichtzahlung der Miete anstrengt. Wenn der Vermieter den Mieter nicht benachrichtigt und einfach die Klage einreicht, kann sich der Mieter gegen die Räumung wehren, indem er die fehlende Benachrichtigung geltend macht. Der Richter würde dann das Verfahren einstellen, und der Vermieter müsste dem Mieter eine ordnungsgemäße siebentägige Kündigungsfrist setzen. Wenn der Mieter nach Ablauf der siebentägigen Frist immer noch nicht die gesamte fällige Miete gezahlt hat, kann der Vermieter eine neue Räumungsklage einreichen.
Es ist wichtig zu beachten, dass diese Art der Verteidigung eine gerechtfertigte Räumung nicht aufhält, sondern lediglich verzögert. Sobald der Vermieter das mangelhafte Verfahren behebt, wird die Zwangsräumung fortgesetzt.
Vermieter räumt Mieter wegen Nichtzahlung der Miete aus
Ein Mieter kann sich verteidigen, wenn ihm die Zwangsräumung wegen Nichtzahlung der Miete droht.
Mieter zahlt Miete in voller Höhe
Ein Mieter hat nach Erhalt der Kündigung durch den Vermieter sieben Tage Zeit, um die Miete in voller Höhe zu zahlen. Zahlt der Mieter innerhalb der siebentägigen Frist, darf der Vermieter die Räumungsklage nicht weiter betreiben (siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)). Wenn der Mieter die Miete innerhalb des siebentägigen Zeitraums bezahlt, sollte er den Vermieter um eine Quittung mit Zeitstempel bitten. Wenn der Vermieter die Räumungsklage trotzdem weiterführt, hat der Mieter dann den Beweis, dass die Miete innerhalb des entsprechenden Zeitrahmens gezahlt wurde.
Vermieter hat die Mieteinheit nicht instand gehalten
Ein Vermieter ist verpflichtet, eine Mieteinheit in Kentucky fit und bewohnbar zu halten. Das bedeutet, der Vermieter muss:
- alle Bau- und Wohnungsvorschriften einhalten, die sich auf Gesundheit und Sicherheit auswirken
- alle Gemeinschaftsräume sauber und sicher halten
- alle elektrischen, sanitären, heizungs-, lüftungs- und klimatechnischen sowie sonstigen Einrichtungen der Mieteinheit in gutem und sicherem Zustand halten
- zu jeder Zeit fließendes Wasser, einschließlich Warmwasser, bereitstellen und
- zwischen dem 1. Oktober und dem 1. Mai Wärme bereitstellen.
Siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.595.
Wenn die Mieteinheit in einem der oben genannten Bereiche reparaturbedürftig ist, stehen dem Mieter mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Der Mieter kann jeweils nur eine dieser Möglichkeiten wählen.
- Wenn die Kosten für die Reparatur weniger als die Hälfte der Monatsmiete betragen, kann der Mieter dem Vermieter eine Mitteilung zukommen lassen, die besagt, dass der Vermieter 14 Tage Zeit hat, die notwendigen Reparaturen vorzunehmen, oder der Mieter wird die Reparaturen veranlassen und die Kosten für die Reparaturen von der Miete abziehen. Nimmt der Vermieter die Reparaturen nicht innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Mitteilung vor, kann der Mieter die Reparaturen veranlassen. Der Mieter muss alle Quittungen aufbewahren und dem Vermieter einen Einzelnachweis vorlegen, wenn er die Kosten von der Miete abzieht (siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.635).
- Wenn der Vermieter es versäumt, die Mieteinheit mit einer wesentlichen Dienstleistung wie Wärme, Strom oder fließendem Wasser zu versorgen, kann der Mieter den Vermieter schriftlich über die benötigten Dienstleistungen informieren. Dann kann der Mieter die wesentlichen Dienstleistungen beschaffen und die Kosten von der Miete abziehen, oder er kann sich eine andere Wohnung suchen, bis der Vermieter die wesentlichen Dienstleistungen erbringt. Der Mieter muss keine Miete zahlen, solange er an einem anderen Ort wohnt (siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.640).
- Der Mieter kann dem Vermieter auch eine 30-tägige Kündigungsfrist setzen, die besagt, dass der Mietvertrag nach Ablauf der 30 Tage endet, wenn der Vermieter die notwendigen Reparaturen nicht innerhalb von 14 Tagen vornimmt. Wenn der Vermieter die Reparaturen nicht innerhalb von 14 Tagen vornimmt, kann der Mieter aus der Mieteinheit ausziehen und ist nicht mehr verpflichtet, Miete zu zahlen (siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.625).
Wenn der Vermieter versucht, den Mieter wegen Nichtzahlung der Miete zu räumen, weil der Mieter entweder eine reduzierte Miete oder gar keine Miete zahlt, kann der Mieter sich gegen die Räumung wehren, indem er nachweist, dass der Vermieter die notwendigen Reparaturen nicht vorgenommen hat. Das Gericht kann den Mieter auffordern, die Miete an das Gericht zu zahlen, und das Gericht legt dann fest, wer die Miete am Ende des Prozesses erhält (siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.645).
Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in dem Artikel Kentucky Tenant Rights to Withhold Rent or „Repair and Deduct“, veröffentlicht von Nolo.
Vermieter entlässt Mieter wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag
Ein Vermieter muss dem Mieter mindestens 15 Tage Zeit geben, einen Verstoß gegen den Mietvertrag zu beheben, bevor er die Räumungsklage einreicht. Wenn der Mieter den Verstoß innerhalb von 15 Tagen behebt, darf der Vermieter die Räumung nicht fortsetzen. Wenn der Vermieter die Zwangsräumung trotzdem durchführt, kann der Mieter den Nachweis erbringen, dass der Verstoß innerhalb des angemessenen Zeitrahmens behoben wurde, um sich gegen die Zwangsräumung zu wehren.
Erinnern Sie sich daran, dass der Vermieter dem Mieter keine Zeit geben muss, um den Verstoß zu beheben, wenn es sich um die zweite Ankündigung desselben Verstoßes innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten handelt. Nach Ablauf der 14-tägigen Kündigungsfrist endet der Mietvertrag und der Vermieter kann die Zwangsräumung vornehmen (siehe Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Vermieter räumt Mieter aufgrund von Diskriminierung
Das Bundesgesetz über fairen Wohnraum (Fair Housing Act) und das Gesetz über fairen Wohnraum (Fair Housing Law) von Kentucky verbieten es einem Vermieter, einen Mieter aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, nationaler Herkunft, Familienstand (einschließlich Kindern unter 18 Jahren und Schwangeren) und Behinderung zu diskriminieren. Wenn ein Vermieter versucht, einen Mieter aufgrund eines dieser Merkmale zu vertreiben, kann der Mieter die Diskriminierung als Verteidigung gegen die Vertreibung verwenden. Weitere Informationen zu Gesetzen, die die Diskriminierung von Mietern verbieten, finden Sie im Nolo-Artikel Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law.
Additional Resources for Tenants in Kentucky
Rechtshilfeorganisationen, wie das Legal Aid Network of Kentucky, können denjenigen, die sich aufgrund ihres Einkommens qualifizieren, kostenlose oder kostengünstige Rechtshilfe anbieten. Das Legal Aid Network of Kentucky bietet auch kostenlose Online-Ressourcen zum Thema Wohnen für alle, die Fragen haben. Mieter, die in staatlich geförderten Wohnungen leben, sollten auch die Seite mit Informationen für Mieter auf HUD.gov.
Wann sollten Sie einen erfahrenen Anwalt beauftragen
Wenn Sie spezifischere rechtliche Fragen zu Ihrem Räumungsfall haben oder der Vermieter bereits einen Anwalt beauftragt hat, sollten Sie sich wahrscheinlich auch an einen Anwalt wenden. Ein Anwalt kann den gesamten Fall übernehmen oder Ihnen Ratschläge für das weitere Vorgehen geben. Er kann Ihnen auch sagen, wie hoch Ihre Chancen sind, den Fall zu gewinnen. Einen Anwalt sollten Sie vor allem dann beauftragen, wenn Sie sich Ihrer Sache sicher sind und Ihr Mietvertrag Ihnen im Falle eines Sieges vor Gericht ein Anwaltshonorar zugesteht.
Ratschläge für die Suche nach einem guten Anwalt finden Sie in dem Nolo-Artikel How to Find an Excellent Lawyer.
Suchen Sie außerdem in Nolos Anwaltsverzeichnis nach Anwälten in Kentucky, die auf Mietrecht spezialisiert sind.
Weitere Informationen zu Zwangsräumungen und Kündigungen
Weitere Artikel zu diesem Thema finden Sie im Abschnitt Zwangsräumungen und Kündigungen auf Nolo.com.
Weitere Informationen zu Mieterrechten finden Sie in Every Tenant’s Legal Guide von Janet Portman und Marcia Stewart (Nolo).