Mieterrechte: THE DEFINITIVE GUIDE

FOR SAN FRANCISCO AND THE BAY AREA

Die Mieten in San Francisco gehören zu den teuersten der Nation. Die Durchschnittsmiete für eine 2-Zimmer-Wohnung in der Stadt beträgt etwa 4.400 Dollar. Da die Löhne nicht mit den ständig steigenden Mietkosten mithalten können, zahlen viele Mieter in der Bay Area mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete und können sich keine angemessene Wohnung leisten. Vermieter in San Francisco sind dafür berüchtigt, dass sie ihre Mieter und Mietinteressenten ausnutzen, um ihre persönlichen finanziellen Gewinne zu maximieren. Die Vermieter verlassen sich darauf, dass die Mieter die vielen Rechte, die ihnen nach kalifornischem Recht und der Mietverordnung von San Francisco zustehen, nicht kennen oder verstehen. Einkommensschwache, ältere Menschen, Behinderte und Angehörige von Minderheiten sind oft unverhältnismäßig stark von den hohen Mieten und dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum betroffen. Wenn man weiß, welche Rechte Mieter in San Francisco haben, kann man verhindern, dass Menschen aus ihren Wohnungen vertrieben werden.

Hier eine Zusammenfassung der Mieterrechte in San Francisco

Mietverordnung von San Francisco

Vor Jahrzehnten hat die Stadt San Francisco die Mietstabilisierungs- und Schlichtungsverordnung erlassen, um die Verdrängung von Langzeitmietern in einem immer teurer werdenden Mietwohnungsmarkt zu verhindern. Die San Francisco Rent Ordinance bietet zwei Schutzmechanismen: Mietpreiskontrolle und Räumungskontrolle. Ein Vermieter kann die Miete jedes Jahr nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen und kann einen Mieter nur aus einem der im Gesetz aufgeführten triftigen Gründe vertreiben.

In der Regel haben Gebäude mit zwei oder mehr Einheiten, die vor 1979 gebaut wurden, sowohl einen Mietschutz als auch einen Räumungsschutz. Ab dem 22. Januar 2020 gilt für fast alle Wohnungen in San Francisco, unabhängig vom Baujahr oder der Anzahl der Wohnungen, ein Räumungsschutz, einschließlich des Schutzes vor Belästigung, gemäß der San Francisco Rent Ordinance.
Wenn Ihr Mietverhältnis unter die Räumungskontrolle, nicht aber unter die Mietpreiskontrolle nach der San Francisco Rent Ordinance fällt, können Sie unter dem California Tenant Protection Act, dem neuen staatlichen Mietpreiskontrollgesetz, einen Schutz vor Mietpreisüberschreitung genießen, wenn Ihr Gebäude fünfzehn Jahre alt oder älter ist und Ihre Einheit alle anderen Anforderungen des Gesetzes erfüllt.

SF Rent Board

Das San Francisco Rent Board ist das Gremium, das die Regeln und Vorschriften der Rent Ordinance durchsetzt. Das Rent Board befasst sich nur mit Angelegenheiten, die unter die Mietverordnung fallen, wie z. B. eine unrechtmäßige Mieterhöhung oder eine Kürzung von Dienstleistungen. Über andere Ansprüche, die sich aus der Verletzung der Rechte des Mieters ergeben, wie z. B. die Verletzung des Mietvertrags, die Rückgabe der Kaution und Belästigungen, muss das Gericht entscheiden. In der Regel können Mieter die meisten Petitionen bei der Behörde selbst einreichen. Das Rent Board berät die Mieter zwar über die Rechte der Mieter in San Francisco im Rahmen der Verordnung, stellt aber keiner Partei einen Anwalt zur Seite und erteilt auch keine Rechtsberatung.

Zulässige Mieterhöhung

Für Einheiten, die unter die Mietverordnung fallen, beträgt die zulässige jährliche Mieterhöhung vom 1. März 2019 bis 29. Februar 2020 2,6 %. Die Miete eines Mieters kann nur einmal innerhalb von zwölf Monaten erhöht werden. Dieser Prozentsatz ändert sich jedes Jahr auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex (VPI). In einigen Fällen kann die Miete über die zulässige Erhöhung hinaus angehoben werden. Vermieter, die die Miete nicht erhöht haben, können Erhöhungen zurückstellen, um sie zu einem späteren Zeitpunkt einzuziehen, und können die Miete bis 1982 zurückstellen. Solche Erhöhungen müssen nicht wie Erhöhungen aufgrund von Kapitalverbesserungen oder erhöhten Betriebs- und Wartungskosten vom Vorstand genehmigt werden. Mieter können beim Rent Board eine Petition einreichen, wenn sie der Meinung sind, dass ihre Miete über den zulässigen Betrag hinaus erhöht wurde.

In der Regel gibt es keine Begrenzung für die Höhe der Miete, die ein Vermieter dem Mieter bei der Vermietung einer leerstehenden Wohnung zunächst in Rechnung stellen darf. Außerdem sollten Mieter beachten, dass nach einem staatlichen Gesetz, dem Costa-Hawkins Rental Housing Act, die meisten Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von den Mieterhöhungsbeschränkungen der Verordnung ausgenommen werden können, nicht aber von den Bestimmungen zur Räumung aus wichtigem Grund.

Gerechte Gründe für eine Zwangsräumung

Fast alle Wohngebäude in San Francisco sind durch die Bestimmungen der San Francisco Rent Ordinance über gerechte Gründe für eine Zwangsräumung geschützt, unabhängig von der Anzahl der Einheiten im Gebäude oder dem Errichtungsdatum des Gebäudes. Auch Immobilien, für die zuvor ein Antrag auf grundlegende Sanierung genehmigt wurde, um das Gebäude von der Verordnung auszunehmen, unterliegen nun der Räumungskontrolle.

Mieter, die durch die San Francisco Rent Ordinance geschützt sind, können nicht aus ihrer Wohnung vertrieben werden, es sei denn, der Vermieter hat einen triftigen Grund, dies zu tun.

In San Francisco gibt es fünfzehn triftige Gründe für eine Zwangsräumung; dazu gehören Gründe, die auf ein Verschulden zurückzuführen sind, und solche, die nicht auf ein Verschulden zurückzuführen sind. Häufige Gründe für eine Zwangsräumung sind, dass der Mieter die Miete nicht bezahlt hat, gegen eine Mietvertragsbedingung verstoßen hat, eine Belästigung darstellt oder die Wohnung illegal nutzt. Zwangsräumungen durch den Eigentümer (ein Vermieter oder ein Verwandter will in die Wohnung einziehen) und Zwangsräumungen nach dem Ellis-Gesetz (der Vermieter will die Wohnung dauerhaft vom Mietmarkt nehmen) sind häufige Gründe für eine Zwangsräumung ohne Verschulden.

Unrechtmäßige Zwangsräumung

Eine viel zu häufige Verletzung der Rechte von Mietern ist eine unrechtmäßige Zwangsräumung, wenn ein Vermieter einen Mieter unrechtmäßig zwingt, aus einer Wohnung mit Mietpreisbindung auszuziehen. Dabei kann es sich entweder um eine dauerhafte oder vorübergehende Räumung handeln. Vermieter können Mieter auf verschiedene Weise unrechtmäßig vertreiben. Ein Vermieter kann für den entgangenen Mietwert der mietkontrollierten Wohnung, für Umzugskosten und gesetzliche Umzugsgebühren sowie für seelische Not haftbar gemacht werden. Nach der San Francisco Rent Ordinance wird der Schadenersatz außerdem verdreifacht.

Eigentümereinzug

Eigentümereinzugsräumung ist einer der in der San Francisco Rent Ordinance aufgeführten gerechten Räumungsgründe und einer der am häufigsten missbrauchten Gründe für eine Räumung in San Francisco. Es gibt strenge gesetzliche Anforderungen, die ein Vermieter bei einer OMI-Räumung einhalten muss, und den Mietern müssen Umzugsbeihilfen gezahlt werden.

Reparaturen/Bewohnbarkeit

Vermieter sind verpflichtet, alle notwendigen Reparaturen vorzunehmen, um sicherzustellen, dass eine Mieteinheit bewohnbar ist und den staatlichen und örtlichen Bau- und Gesundheitsvorschriften entspricht.

Ellis Act

Eine Ellis Act-Räumung ist einer der in der San Francisco Rent Ordinance aufgeführten Räumungsgründe. Eine Zwangsräumung nach dem Ellis Act liegt vor, wenn Mieter vertrieben werden, weil der Vermieter alle Einheiten des Gebäudes vom Mietmarkt nimmt. Es gibt strenge gesetzliche Vorgaben, die der Vermieter bei einer Ellis Act-Räumung einhalten muss, und die Zahlung von Umzugsbeihilfen für die Mieter ist erforderlich.

Illegale Einheiten

Die Gerichtsbarkeit erkennt an, dass diese Einheiten einen besonderen Schutz verdienen. Ein Mieter, der in einer illegalen Einheit lebt, mag denken, dass er keine Rechte hat, aber illegale Einheiten fallen tatsächlich unter die Mietverordnung von SF. Ein Vermieter kann die Miete nicht über den zulässigen Betrag hinaus erhöhen, und der Mieter kann nicht ohne triftigen Grund gemäß der Mietverordnung vertrieben werden.

Lärmende Nachbarn

Übermäßiger Dauerlärm kann die Gesundheit und das Wohlbefinden eines Menschen beeinträchtigen. In allen kalifornischen Mietverträgen ist eine Vereinbarung über die „ruhige Nutzung“ impliziert. Vermieter haben die Pflicht, dafür zu sorgen, dass Mieter ihre Mieteinheit in Ruhe und ohne Störungen nutzen können, und können in extremen Fällen Maßnahmen ergreifen, um störende Mieter zu vertreiben, um eine Belästigung zu beseitigen.

Belästigung durch den Vermieter

Vermieter dürfen Mieter nicht aus ihrer Wohnung drängen. Es ist zwar das Eigentum des Vermieters, aber es ist die Wohnung des Mieters. Die Belästigung durch den Vermieter kann schwer zu beweisen sein, aber es gibt Schritte, die ein Mieter unternehmen kann, um die Belästigung zu dokumentieren und den Vermieter zur Rechenschaft zu ziehen.

Nachbarn belästigen

Nachbarschaftsstreitigkeiten sind in bevölkerungsreichen Städten häufig. Ein Problem mit der Person nebenan oder einem anderen Mieter in Ihrem Gebäude kann auch frustrierend sein, aber nicht jedes störende Verhalten eines Nachbarn ist eine Belästigung. Finden Sie heraus, was eine Belästigung ist und was Sie dagegen tun können.

Wohnungsdiskriminierung

Es gibt Bundes-, Landes- und Stadtgesetze, die Wohnungsdiskriminierung verbieten. Diskriminierung im Wohnungswesen liegt vor, wenn eine Person oder eine Gruppe aufgrund eines gesetzlich geschützten Merkmals wie Rasse, Geschlecht, Religion, Familienstand oder Behinderung benachteiligt wird. Das Gesetz von San Francisco fügt der Liste weitere Merkmale wie Geschlechtsidentität, Größe und Gewicht hinzu. Diskriminierung kann überall vorkommen, von offenkundig vorurteilsbehafteten Handlungen eines Vermieters bis hin zu einer Online-Anzeige für ein Mietobjekt.

Rauchen

Im Allgemeinen haben Vermieter das Recht, das Rauchen von Zigaretten oder anderen Tabakprodukten in und um eine Mietwohnung zu verbieten, sofern dies im Mietvertrag verankert ist. Viele Mietverträge verbieten das Rauchen jeglicher Art, einschließlich Zigaretten, E-Zigaretten und Marihuana. Mieter können jedoch Rechte in Bezug auf medizinisches Marihuana haben. Außerdem haben Mieter Rechte in Bezug auf Rauch aus zweiter Hand.

Mitbewohner (Nachmieter)

Wenn Sie ein ursprünglicher Mieter im Rahmen des Mietvertrags sind, kann Ihr Vermieter Ihre Miete nicht erhöhen, nur weil die anderen ursprünglichen Mieter ausziehen. Wenn Sie jedoch kein Erstmieter sind und in ein bereits bestehendes Mietverhältnis eingezogen sind, hängt es von mehreren wichtigen Tatsachen ab, ob Sie einen Schutz vor der Mietobergrenze haben. Zu den wichtigsten Fragen, die es zu beantworten gilt, gehören: Weiß der Vermieter, dass Sie in der Wohnung leben, hat der Vermieter direkte Mietzahlungen von Ihnen akzeptiert, sind Sie vor dem 1. Januar 1996 eingezogen, hat der Vermieter Ihnen rechtzeitig eine 6.14-Mitteilung zugestellt, und hat der Vermieter die Miete rechtzeitig erhöht.

Immigrationsstatus

Im Oktober 2017 wurde der Immigrant Tenant Protection Act verabschiedet, um Vermieter in Kalifornien daran zu hindern, Mieter und Mietinteressenten aufgrund ihres Immigrationsstatus zu diskriminieren. Ein Vermieter, der gegen den Immigrant Tenant Protection Act verstößt, kann mit einer zivilrechtlichen Strafe von bis zu 2.000,00 US-Dollar sowie dem Sechs- bis Zwölffachen der Monatsmiete belegt werden.

Abnutzung

Die meisten Streitigkeiten über Kautionen drehen sich darum, was als „normale Abnutzung“ gilt. Wenn ein Mieter aus einer Wohnung auszieht, kann der Vermieter von der Kaution des Mieters einen Betrag abziehen, um Schäden an den Räumlichkeiten zu beheben, die der Mieter verursacht hat, allerdings nur für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Ein Mieter sollte sich zu Beginn des Mietverhältnisses darüber im Klaren sein, was genau als „normale Abnutzung“ gilt.

Vorbeugung von Straftaten

Vermieter haben die Pflicht, angemessene Maßnahmen zu ergreifen, um Mieter vor den vorhersehbaren Straftaten anderer zu schützen. Kriminelle Handlungen können Verhaltensweisen wie Körperverletzung, Raub, Mord, Vergewaltigung, Drogenmissbrauch und Sachbeschädigung umfassen. Wenn ein Vermieter es versäumt, seine Mieter mit angemessener Sorgfalt zu schützen, kann er für das fahrlässige oder vorsätzliche kriminelle Verhalten eines Dritten haftbar gemacht werden

Kaution

Mieter sollten vor dem Einzug und vor dem Auszug eine Inspektion der Räumlichkeiten durchführen. Der Vermieter kann von der Kaution Abzüge für „normale Abnutzung“ vornehmen, muss diese aber schriftlich begründen. Außerdem hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution einundzwanzig (21) Tage nach seinem Auszug. Wenn ein Vermieter die Kaution eines Mieters in böser Absicht einbehält, kann er für den Betrag der Kaution und bis zum doppelten Betrag der Kaution haftbar gemacht werden.