FAYETTEVILLE — Die Rechte, die Mieter in Arkansas haben, lassen sich an einer Hand abzählen, auch wenn ihr ein paar Finger fehlen.
„Im Kern sind es drei“, erklärte Samantha Higgins, stellvertretende Direktorin für Off-Campus Student Services, den Studenten der University of Arkansas bei einer kürzlich gehaltenen Präsentation. „Das Recht auf alleinigen Besitz der Immobilie. Das heißt, wenn Sie einen Mietvertrag unterschreiben, sagt der Vermieter oder Eigentümer: Ja, das gehört mir, aber Sie werden es bewohnen. Das zweite ist das Recht, die Immobilie in Ruhe zu genießen und nicht durch Selbsthilfemethoden ausgesperrt zu werden. Wenn Sie also zwangsgeräumt werden, d. h. mit der Miete im Rückstand sind, kann der Vermieter am Tag nach der Fälligkeit der Miete nicht die Schlösser austauschen, die Tür nicht entfernen und nichts dergleichen tun. Sie müssen den gesetzlichen Räumungsprozess durchlaufen, und das ist Ihr Recht als Mieter.“
Ein paar Grundlagen für Mieter
– Arkansas ist der einzige Staat im Land, in dem Vermieter keine bewohnbare Wohnung zur Verfügung stellen müssen. Vermieter sind auch nicht verpflichtet, Reparaturen durchzuführen, es sei denn, dies ist im Mietvertrag festgelegt. Mieter können die Miete nicht aus irgendeinem Grund einbehalten.
– Mietverträge können lang und mit verwirrendem Juristenjargon gefüllt sein. Lesen Sie den Mietvertrag vollständig durch, bevor Sie ihn unterschreiben. Vergewissern Sie sich, dass Sie für die Dauer des Mietvertrags in der Wohnung bleiben können – in der Regel ist die einzige Möglichkeit, aus einem Mietvertrag auszusteigen, der aktive Militärdienst.
– Die meisten Vermieter erheben eine Kaution, um Schäden abzudecken, die über den normalen Verschleiß hinausgehen, wenn Sie die Wohnung bewohnen. Wenn ein Vermieter sechs oder mehr Wohnungen besitzt, darf die Kaution zwei Monatsmieten nicht übersteigen. Mieter haben das Recht, ihre Kaution innerhalb von 60 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuerhalten, abzüglich der für Reparaturen abgezogenen Beträge. Mieter müssen eine Liste der durchgeführten Reparaturen und deren Kosten erhalten.
– Mieter können wegen Nichtzahlung der Miete, Verbleib in der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses oder anderer Verstöße gegen den Mietvertrag aus der Wohnung geworfen werden. In Arkansas gibt es sowohl zivil- als auch strafrechtliche Zwangsräumungen. Wenn Sie mit der Miete im Rückstand sind, kann Ihnen eine Räumungsaufforderung zugestellt werden, und Sie müssen die Wohnung innerhalb von 10 Tagen verlassen oder Sie werden strafrechtlich belangt.
Quelle: Legal Aid of Arkansas/UA Off-Campus Student Services
Weitere Rechte können im Mietvertrag geregelt sein, und das sind sie in der Regel auch, sagte Higgins.
„Deshalb ist es sehr, sehr wichtig, den Mietvertrag zu lesen, denn wenn er nicht drin steht, ist das alles, was Ihnen garantiert wird, und das ist nicht viel“, sagte sie. „Mündliche Mietverträge und mündliche Vereinbarungen sind im Bundesstaat Arkansas bindend, aber wir plädieren immer dafür, dass Sie einen schriftlichen Mietvertrag haben und alles, was Ihr Vermieter Ihnen verspricht, schriftlich festhalten, denn es kann zu einem Fall werden, in dem er sagt, sie sagt, und das geht normalerweise nicht gut aus. Wenn es nicht im Mietvertrag steht, sollten Sie sich nicht darauf verlassen.“
Staatsvertreter Greg Leding, D-Fayetteville, arbeitet seit sechs Jahren an der Verabschiedung von Gesetzen, die Mietern mehr Rechte einräumen. Keines hat den Ausschuss verlassen. Der Gesetzgeber hat in der letzten Sitzungsperiode ein neues strafrechtliches Räumungsgesetz verabschiedet, um ein Gesetz zu ersetzen, das für verfassungswidrig befunden wurde.
„Es geht nicht unbedingt darum, dass es eines der schlechtesten Gesetze ist, sondern darum, dass wir gar keine Gesetze haben“, sagte Leding. „Unser Bundesstaat ist der einzige im Land, in dem es keine Garantie für die Bewohnbarkeit gibt, was bedeutet, dass ein fahrlässiger Vermieter wissentlich einen unsicheren Raum vermieten könnte. Wir sind auch der einzige Staat im Land, in dem man ins Gefängnis geworfen werden kann, wenn man seine Miete nicht zahlt. Ein Mieter hat hier in Arkansas praktisch überhaupt keine Rechte.“
Leding sagte, dass etwa einer von drei Einwohnern von Arkansas zur Miete wohnt, das sind etwa 960.000 Menschen. Higgins sagte, dass etwa 20.000 Studenten außerhalb des Campus leben und schätzungsweise 80 Prozent von ihnen zur Miete wohnen. Der Prozentsatz der Menschen, die im Nordwesten von Arkansas zur Miete wohnen, lag 2015 bei 37 Prozent aller bewohnten Wohneinheiten, gegenüber 33 Prozent im Jahr 2010, so die Daten des U.S. Census Bureau.
„Ich werde es weiter versuchen, solange ich in der Legislative bin. Die nächste Gelegenheit bietet sich erst in der nächsten Sitzungsperiode im Januar 2019“, sagte Leding.
„Ich möchte klarstellen, dass ich denke, dass die meisten Vermieter, 98 oder 99 Prozent aller Vermieter, gute Menschen sind, die ihren Mietern Recht tun, und dass es absolut schlechte Mieter gibt, die einfach Eigentum zerstören, aber ich denke nicht, dass das eine Rechtfertigung dafür ist, die schlechtesten Gesetze der Nation zu haben.“
LANDLORDS
Higgins sagte, dass die großen Apartmentkomplexe, die um Fayetteville herum sprießen, meist im Besitz von Unternehmen außerhalb des Staates sind, die daran gewöhnt sind, über dem in Arkansas geforderten Minimum zu arbeiten und normalerweise mehr Annehmlichkeiten bieten. Die großen Komplexe reparieren einfach alles, was kaputt geht, weil sie über ein so großes Budget verfügen. Lindsey Management ist der größte lokale Eigentümer mit 10.000 Einheiten im Nordwesten von Arkansas.
„Ihre Mietverträge sind in der Regel ziemlich gut“, sagte Higgins. „Die meisten von ihnen sagen, dass wir alles reparieren, außer dem Auswechseln von Glühbirnen.
In der Regel sind es Vermieter, die ein paar Häuser besitzen, die dazu neigen, die Mieter auf ein Minimum zu beschränken, sagte Higgins.
„Ich hatte Probleme mit Leuten, die versucht haben, den Studenten zu sagen, dass sie 2.000 Dollar Schadenersatz schulden, und die Rechnung, die sie vorlegen wollen, ist etwa drei Jahre alt. Sie hoffen einfach, dass man das Kleingedruckte nicht liest“, sagte Higgins. „Die Leute, die wirklich versuchen, die Mieter auszunutzen, sind eher die kleinen Vermieter, wie zum Beispiel die Vermieter von Mama und Papa. Oder diejenigen, die Ihnen eine neue Klimaanlage kaufen müssen, das ist eine große Ausgabe für sie.“
„Wenn ich mit einem Studenten spreche und er in Schwierigkeiten ist oder ein Problem hat, dann liegt das meistens daran, dass der Mieter im Unrecht ist, dass er gegen den Mietvertrag verstoßen hat“, sagte Higgins. „Ich weiß, dass es irgendwie beängstigend ist, es wurden Dokumentarfilme über den Staat Arkansas gedreht und wie schlecht unsere Rechte sind und wie unsere Gesetze zugunsten des Vermieters sind, aber ehrlich gesagt, haben wir in dieser Gegend solche Probleme nicht.“
Jerry Allred, der seit 30 Jahren Allred Property Management betreibt, sagte, dass sein Unternehmen etwa 350 Häuser und 450 Wohneinheiten in den Bezirken Benton und Washington verwaltet und instand hält.
„Das ist alles gebührenpflichtig, wir berechnen dem Eigentümer eine Gebühr für alles“, sagte Allred. „Es ist alles dabei, von Leuten, die 60 Häuser oder Wohnungen haben, bis hin zu Leuten, die nur eine haben. Die meisten unserer Kunden kommen von außerhalb des Landes. Für unsere Eigentümer ist die Miete die meiste Zeit ihre Hypothekenzahlung, und wenn der Mieter nicht zahlt, werden wir nicht bezahlt und die Hypothek wird nicht bezahlt.“
Allred sagte, dass es zwar nur wenige staatliche Gesetze gibt, dass die Vermieter aber verpflichtet sind, eine ganze Reihe von Bundeswohnungsvorschriften zu befolgen.
Er nannte ein paar Beispiele. Im letzten Jahr habe sich das Bundesrecht geändert und verbiete die Diskriminierung von Personen, die wegen eines Verbrechens verurteilt worden seien, sagte er. Ein weiteres Beispiel ist eine Verordnung aus Fayetteville, die das Zusammenleben von mehr als drei nicht verwandten Personen verbietet.
„Das ist gut, aber das Bundesgesetz besagt, dass man damit gegen den Familienstand oder die Altersdiskriminierung verstoßen könnte. Wenn Sie sagen, dass Sie keine Studenten wollen, könnte das als Altersdiskriminierung interpretiert werden“, sagte Allred. „Obwohl es in Fayetteville ein Gesetz gibt, glaube ich, dass es eine Geldstrafe von 100 Dollar ist und das Bundesgesetz eine Geldstrafe von 10.000 Dollar vorsieht. Gegen welches Gesetz werden Sie also verstoßen?“
Allred sagte, dass es für Privatpersonen schwieriger ist, mit Ganoven umzugehen als für Verwaltungsgesellschaften.
„Viele der einzelnen Eigentümer haben nicht die Möglichkeit, Kreditauskünfte einzuholen. Daher suchen viele Leute, die aus anderen Wohnungen vertrieben werden, nach Einfamilienhäusern“, so Allred. „Wir haben zwar Verständnis für ihre persönlichen Probleme, aber sie müssen trotzdem ihre Miete zahlen. Bei einem Einzeleigentümer hingegen können sie ihr Mitgefühl mehr ausspielen als bei uns.“
MIETER
Der Frühling ist im Nordwesten von Arkansas traditionell die Zeit des Wohnungswechsels, vor allem unter Universitätsstudenten, die neue Mietverträge unterzeichnen oder ihre Adresse wechseln, wie Branchenkenner berichten.
Meg Austin, eine Universitätsstudentin, mietete sechs oder sieben Monate lang bei einem Familienfreund, bevor sie selbst in eine Wohnung in einem kleinen Komplex zog. Austin sagte, sie habe nur positive Erfahrungen als Mieterin in Fayetteville gemacht.
„Ich habe Horrorgeschichten von Leuten gehört, die versucht haben, Leute dazu zu bringen, Wartungsarbeiten und solche Dinge zu erledigen, aber ich hatte großes Glück und bin sehr dankbar für die guten Erfahrungen, die ich gemacht habe“, sagte Austin. „Die Wohnung, die ich jetzt habe, hat zwei Schlafzimmer und ist mit allen Annehmlichkeiten ausgestattet, Waschmaschine und Trockner sind inbegriffen, was sehr praktisch ist. Davor habe ich ein kleines Haus mit einem Mitbewohner gemietet, und das war auch sehr schön, sehr gut eingerichtet und sehr gut gepflegt.“
Higgins sagte, dass es einige grundlegende Fakten des Lebens für Mieter gibt, wie zum Beispiel, dass nur Personen, die im Mietvertrag stehen, die Wohnung bewohnen dürfen.
Der Vermieter hat auch das Recht, die Wohnung zu betreten, um sie zu inspizieren, Reparaturen vorzunehmen, Verbesserungen vorzunehmen, mögliche illegale Aktivitäten zu überprüfen oder sie einem potenziellen Käufer oder jemandem zu zeigen, der einziehen wird, nachdem Sie ausgezogen sind, sagte Higgins. In den meisten Mietverträgen steht etwas wie das Recht auf Zutritt innerhalb angemessener Stunden, und in einigen Mietverträgen steht, dass man 24 Stunden vorher Bescheid bekommt, dass man kommt. Aber wenn das nicht im Mietvertrag steht, können sie buchstäblich jederzeit hereinplatzen.
Ein Vermieter soll dem Mieter eine ruhige Nutzung der Immobilie garantieren, aber das kann von den anderen Bewohnern des Gebäudes oder des Komplexes abhängen, so Higgins. Aber wenn die Nachbarn Partys feiern und der Vermieter nichts dagegen unternimmt, kann das ein Grund sein, den Mietvertrag zu kündigen.
Der Vermieter muss das Haus zwar nicht sauber und bewohnbar halten, aber er muss es sauber und in dem Zustand halten, in dem er es vorgefunden hat, sagte Higgins.
„Wenn Sie die Wohnung mit einer halben fehlenden Wand vorgefunden haben, können Sie sie mit einer halben fehlenden Wand zurückgeben, aber Sie können sie nicht schlechter machen, als Sie sie vorgefunden haben,“ sagte sie.
Ein Mieter kann jedoch aus der Wohnung geworfen werden, wenn er übermäßige Schäden in der Wohnung anrichtet, selbst wenn es sich um einen Unfall handelt, wie z.B. einen Fettbrand, der eine der Wände niederbrennt, sagte Higgins.
Der Vermieter muss keine Reparaturen vornehmen, wenn dies nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, sagte sie. Wenn ein Vermieter eine Reparatur vornimmt, muss sie sicher und korrekt sein.
Viele Wohnanlagen räumen Schnee und Eis auf Parkplätzen, Treppen und Gehwegen nicht, denn wenn sie nichts tun, ist es nicht ihre Schuld, wenn jemand ausrutscht und fällt, sagte Higgins. Wenn sie den Schnee räumen und jemand stürzt, ist der Vermieter dafür verantwortlich.
Größere Studentenwohnanlagen, die nach Zimmern vermieten, haben nicht unbedingt eine Kaution, aber herkömmliche Wohnungen, Doppelhäuser, Reihenhäuser und normale Einfamilienhäuser schon, so Higgins. Wenn ein Vermieter mehr als sechs Wohnungen besitzt oder verwaltet, darf er nicht mehr als zwei Monatsmieten als Kaution verlangen, und er muss die Kaution innerhalb von 60 Tagen zurückgeben, abzüglich einer detaillierten Aufstellung der Kosten, die er dem Mieter in Rechnung gestellt hat. Er kann nicht einfach sagen, dass er 200 Dollar für Reparaturen einbehält.
Wenn ein Mieter seine Kaution nicht zurückbekommt, kann er den doppelten Betrag der Kaution plus Gebühren und Kosten einklagen, so Higgins.
Räumung
Arkansas ist der einzige Staat, der ein strafrechtliches Räumungsgesetz hat, so Allred. Wenn ein Mieter eine Immobilie bewohnt und sich weigert, Miete zu zahlen, begeht er in Arkansas eine Straftat, indem er den Vermieter bestiehlt. In allen anderen Bundesstaaten wird dies als zivilrechtliche Angelegenheit betrachtet. Arkansas hat auch ein zivilrechtliches Räumungsgesetz.
Allred sagte: „Ich glaube, im letzten Jahr haben wir insgesamt nur sieben Räumungen durchgeführt, bei denen wir das gesamte Gerichtssystem durchlaufen mussten, aber das liegt zum großen Teil daran, dass wir im Vorfeld so viele Untersuchungen durchführen.“
Die zivilrechtliche Räumung unterscheidet sich erheblich von der strafrechtlichen Räumung. Bei einer zivilrechtlichen Räumung kann der Vermieter die Räumung aufgrund eines erheblichen Verstoßes gegen den Mietvertrag einleiten und Mietrückstände, Anwaltskosten, Sachschäden und andere zivilrechtliche Rechtsbehelfe geltend machen.
Bei einer strafrechtlichen Räumung kann der Vermieter sein Eigentum nur dann einziehen, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist. Eine zivilrechtliche Räumung dauert in der Regel kürzer als eine strafrechtliche Räumung.
Eine strafrechtliche Räumung beginnt mit einer 10-tägigen Räumungsaufforderung und einer eidesstattlichen Erklärung des Vermieters, die die Staatsanwaltschaft nutzt, um einen Haftbefehl gegen den Mieter zu erlassen. Nach Zustellung des Haftbefehls wird ein Gerichtstermin anberaumt, eine Anhörung abgehalten und der Mieter bekennt sich. Die einzigen Verteidigungsmöglichkeiten sind, dass die Miete bezahlt wurde oder der Mieter ausgezogen ist. Bei einem Schuldgeständnis ordnet der Richter in der Regel an, dass der Mieter die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum räumen muss. Ein Mieter kann auf „nicht schuldig“ plädieren, muss dann aber den Gesamtbetrag an das Gericht zahlen und für jeden weiteren Tag, an dem er die Wohnung bewohnt, Geld hinterlegen. Es kommt zu einer Verhandlung, und wenn der Mieter keinen Zahlungsnachweis erbringen kann, verliert er. Die Anklage ist eine Ordnungswidrigkeit. Der Mieter hat 10 Tage Zeit, die Wohnung zu räumen, und kann für jeden weiteren Tag der Nutzung mit einer Geldstrafe oder einer Haftstrafe von bis zu 90 Tagen belegt werden. Setzt sich der Mieter durch, erhält er das Geld, das er beim Gericht hinterlegt hat.
Die zivilrechtliche Räumung, auch bekannt als unrechtmäßiger Aufenthalt, ist die Standardmethode, um den Besitz einer Immobilie zurückzufordern, wenn der Mieter den Mietvertrag verletzt. Die zivilrechtliche Räumung beginnt mit einer dreitägigen Aufforderung zur Räumung. Räumt der Mieter nicht, reicht der Vermieter eine Klage ein, um einen Räumungsbefehl oder ein Räumungsurteil sowie ein Urteil über den geschuldeten Betrag zu erwirken. Der Mieter hat fünf Tage Zeit, um darauf zu reagieren und zu erklären, warum er nicht geräumt werden sollte, und es findet eine Anhörung statt. Reagiert der Mieter nicht oder gelingt es ihm nicht, den Richter zu überzeugen, erhält der Vermieter ein Räumungsurteil, das vom Sheriff zugestellt wird, um den Mieter zu vertreiben. Die zivilrechtliche Zwangsräumung ermöglicht es dem Vermieter, ein Urteil gegen den Mieter zu erwirken, in dem er für die durch die Verletzung des Mietvertrags entstandenen Schäden, die Gerichtskosten und die Anwaltsgebühren haftet. Außerdem kann der Vermieter den Lohn pfänden oder andere Maßnahmen ergreifen.
Allred sagte, dass er in der Regel keine strafrechtliche Zwangsräumung verfolgt. Eine zivilrechtliche Räumung kann 800 Dollar mit Anwaltskosten kosten.
„Ich habe es nie benutzt, weil ich ein Urteil will, und wenn man die strafrechtliche Räumung benutzt, bekommt man sie raus, aber man bekommt keinen Schadenersatz“, sagte er.
NW News am 07.05.2017