Eine der Fragen, die wir oft hören, lautet: „Was ist ein 1031-Tausch?“ Wie Sie vielleicht wissen, ist ein 1031-Austausch eine ausgezeichnete Investitionsstrategie, die eine Möglichkeit bietet, die Kapitalertragssteuer auf gewerbliche Immobilien aufzuschieben. Erfahren Sie hier mehr.
Typischerweise wird diese Strategie beim Verkauf von Miet- oder Anlageimmobilien angewandt.
Wenn sie jedoch absichtlich strukturiert ist, kann ein 1031-Austausch auch bei privaten Immobilien durchgeführt werden, einschließlich einer Methode, die versierte Investoren nutzen können, um die Kapitalertragssteuern auf einen privaten Wohnsitz legal aufzuschieben.
Hier erfahren Sie, wie man einen 1031-Austausch für einen privaten Wohnsitz durchführt.
Warum ein 1031-Austausch für einen Hauptwohnsitz in der Regel nicht möglich ist
Ein standardmäßiger 1031-Austausch ermöglicht es Anlegern, die Steuern auf Kapitalgewinne beim Verkauf einer Immobilie aufzuschieben, was enorme Steuereinsparungen für Anleger mit sich bringt. Außerdem ist es so einfacher, eine Hebelwirkung zu nutzen, um ein größeres oder leistungsfähigeres Objekt zu erwerben. Dies ist eine großartige Anlagestrategie, um Ihr Portfolio mit einer anderen Art von Immobilien zu diversifizieren oder einfach eine Anlageimmobilie zu wählen, die leichter zu verwalten ist.
Typischerweise schließt der IRS einen 1031-Tausch eines Hauptwohnsitzes aus, da es sich nicht um eine gewerbliche Immobilie handelt. Abschnitt 121 des Internal Revenue Code sieht jedoch einige Situationen vor, in denen ein 1031-Tausch für einen Hauptwohnsitz durchgeführt werden kann.
Der besondere Ausschluss, der durch Abschnitt 121 gewährt wird
Abschnitt 121 besagt, dass ein persönlicher Wohnsitz durch einen 1031-Tausch von der Kapitalertragssteuer befreit werden kann, wenn ein Investor die Immobilie mindestens fünf Jahre lang besessen und in zwei dieser fünf Jahre darin gewohnt hat. Dies ist ein recht technisches Konzept, daher hier ein Beispiel:
Ein Gewinn von 250 $/$500k ist das, was Sie als steuerfreien Gewinn beim Verkauf eines früheren Hauptwohnsitzes verbuchen können. Jeder darüber hinausgehende Gewinn wäre steuerpflichtig und Sie müssten ein 1031 für durchführen. Beispiel: Ich besitze 5 Einheiten in einem Apartmentkomplex und habe in einer der 5 Einheiten 2 Jahre lang gewohnt. Ich habe 1 Mio. $ für die Immobilie bezahlt (200 000 $ für jede Einheit) und sie schließlich nach 5 Jahren für 2 Mio. $ (400 000 $ für jede Einheit) verkauft. Ich konnte die Zahlung von Steuern auf die Einheit, die ich als Hauptwohnsitz nutzte, vollständig vermeiden und die 400 000 $ unterbringen, müsste aber für die verbleibenden 1,6 Mio. $ einen 1031-Austausch durchführen.
Wie man Abschnitt 121 mit einem 1031-Austausch kombiniert
Die Planung eines 1031-Austauschs für einen Hauptwohnsitz erfordert ein wenig Strategie und Zeit. Zum Beispiel muss Ihr Hauptwohnsitz etwa zwei Jahre lang als Mietobjekt gedient haben, bevor Sie sich zum Verkauf entschließen. Außerdem müssen Sie nachweisen, dass Sie die Immobilie nicht bewohnen und dass Sie sie für geschäftliche Zwecke genutzt haben, um für den Tausch in Frage zu kommen.
Ein wichtiger Punkt ist, dass Sie dem Finanzamt nachweisen müssen, dass Sie die Immobilie zum Marktpreis vermietet haben, und dass Sie aktiv nachweisen müssen, dass Sie woanders gewohnt haben.
Ein netter Trick, den Sie anwenden können, wenn Sie mehr als einen Wohnsitz besitzen, ist, eine Zeit lang in einem Wohnsitz zu leben und dann in den zweiten zu ziehen und den ersten zu vermieten. Da das Finanzamt Ihnen jeweils nur einen Hauptwohnsitz zugesteht, können Sie dies tun, solange Sie nachweisen können, dass sich Ihr Hauptwohnsitz geändert hat. Der erste Wohnsitz kann dann in eine Mietimmobilie umgewandelt werden.
Sie können auch eine Mietimmobilie in einen Hauptwohnsitz umwandeln – mit einem 1031-Tausch
Eine andere Möglichkeit, einen 1031-Tausch für einen persönlichen Wohnsitz durchzuführen, ist die Umkehrung der zuvor erläuterten Situation.
Das Finanzamt erlaubt Ihnen, eine Immobilie, die zuvor als Mietobjekt genutzt wurde, in einen Hauptwohnsitz umzuwandeln und einen 1031-Tausch vorzunehmen. Dazu müssen Sie nachweisen können, dass Sie nicht länger als 14 Tage in jedem 12-Monats-Zeitraum in der Immobilie gelebt haben und dass die Immobilie mindestens 24 Monate lang vermietet war.
Dies wird als qualifizierte Nutzung bezeichnet und gilt für viele Investoren oft für ein zweites „Ferienhaus“, das vermietet wird, während die Eigentümer die meiste Zeit des Jahres in ihrem Hauptwohnsitz leben. Dies kann auch für Immobilien gelten, die als AirBnB-Vermietung genutzt werden.
Sie müssen dem Finanzamt nachweisen, dass die Immobilie zum Marktpreis vermietet wurde. Dies könnte bedeuten, dass Sie die Immobilie inserieren und einen Nachweis über die Preise für ähnliche Immobilien vorlegen müssen. Außerdem dürfen Sie während dieses Zeitraums keine individuellen Änderungen an dem Mietobjekt vornehmen, die für Sie bestimmt sind.
Zum Schluss
Der 1031-Austausch eines in ein Mietobjekt umgewandelten Hauptwohnsitzes oder umgekehrt ist eine großartige Investitionsstrategie, aber auch ein kompliziertes Unterfangen. Deshalb ist es sehr empfehlenswert, ein Team von professionellen Beratern zusammenzustellen, um einen erfolgreichen 1031-Austausch im Voraus zu planen.