Es gibt viele komplexe Begriffe, über die die meisten gewerblichen Mieter beim gewerblichen Leasing stolpern. Eines der oft verwirrenden Konzepte ist das der vermietbaren gegenüber den nutzbaren Quadratmetern. Die Bestimmung der Gesamtquadratmeterzahl, für die ein Mieter zu zahlen hat, ist einer der ersten Schritte bei der Bewertung einer Gewerbeimmobilie, weshalb es hilfreich sein kann, ausreichend informiert zu sein.
Nutzbare Quadratmeterzahl (USF)
Nutzbare Quadratmeterzahl ist die tatsächliche Bürofläche, die Sie von Wand zu Wand belegen. Diese Fläche gehört nur Ihnen, d. h. sie ist nicht dazu bestimmt, mit anderen Mietern geteilt zu werden.
Mietbare Quadratmeterzahl (RSF)
Die mietbare Quadratmeterzahl setzt sich aus der nutzbaren Quadratmeterzahl und einem Teil der gemeinsam genutzten Fläche des Gebäudes zusammen. Die gemeinsam genutzten Flächen sind die Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes, einschließlich Toiletten, gemeinsam genutzte Flure, Aufzüge, Treppenhäuser und Lagerräume, Cafeteria, Lobby, Fitnesscenter usw.
Common Area Factor (CAF)
Der Faktor für die gemeinsam genutzten Flächen, der auch als „Auslastungsfaktor“ oder „Add-on-Faktor“ bezeichnet wird, ist der Anstieg der mietbaren Quadratmeterzahl über die nutzbare Quadratmeterzahl. Die Gleichung, die Ihnen helfen kann, den Auslastungsfaktor zu ermitteln, lautet wie folgt:
CAF = (RSF – USF) ÷ USF
Wenn die RSF 5.000 und die USF 4.000 beträgt, dann wird der CAF-Faktor wie folgt berechnet:
CAF = (5000 – 4.000) ÷ 4000
CAF= 25%
Loss Factor (LF)
Dies ist die Differenz zwischen der vermietbaren und der nutzbaren Quadratmeterzahl. Er wird wie folgt berechnet:
LF = (RSF- USF) ÷ RSF
Wenn die RSF 5.000 und die USF 4.000 beträgt, dann wird der LF wie folgt berechnet:
LF = (5000 – 4.000) ÷ 5000
LF= 20%
Warum müssen Sie für Gemeinschaftsflächen zahlen
Vermieter erwarten, dass sie für jeden Quadratmeter in ihrem Geschäftsgebäude Miete erhalten. Alle Gemeinschaftsflächen kosten sie Geld, obwohl sie einen Mehrwert für die Mieter darstellen, so dass die Kosten auf die Mieter umgelegt werden müssen. Die Vermieter teilen alle Gemeinschaftsflächen unter ihren Mietern auf der Grundlage des prozentualen Anteils auf, den jeder Mieter am Gebäude hat. Sie müssen also vor allem deshalb für Gemeinschaftsflächen zahlen, weil:
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Sie können sich oder Ihre Kunden nicht von außen direkt in Ihre Büroräume teleportieren. Sie müssen Aufzüge, Flure und Treppen benutzen, die alle gewartet werden müssen.
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Der Ruf der Natur muss hin und wieder erhört werden, so dass Ihre Mitarbeiter Toiletten benutzen müssen.
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Das Vorhandensein einer angenehmen Lobby im Erdgeschoss wird die Wahrnehmung Ihres Unternehmens durch Ihre Besucher verbessern.
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Wenn Sie keine Büroküche haben, können Sie die Dienste einer Cafeteria im Gebäude in Anspruch nehmen.
Mit anderen Worten, Gemeinschaftsräume ziehen bestimmte Kosten nach sich, einschließlich Wartungs- und Reparaturkosten. Da Sie als Firmenmieter von der Nutzung dieser Gemeinschaftsflächen profitieren, ist es sinnvoll, wenn Sie und Ihre Mitmieter einen bestimmten Prozentsatz beisteuern.