Auf den Dächern eines Boulderer Stadtteils am 27. November 2019. (Hannah Metzger/CU Independent)
Im November stimmten die Wähler in Boulder über eine Reihe von Themen wie Steuererhöhungen und den Schutz von Freiflächen ab. Das Thema erschwinglicher Wohnraum dominierte jedoch einen großen Teil der Wahl 2019, wobei viele Kandidaten für den Stadtrat von Boulder dies als eine der wichtigsten politischen Maßnahmen bezeichneten. Vier von fünf Aktivistengruppen in Boulder nannten erschwinglichen Wohnraum als einen ihrer Hauptschwerpunkte bei der Wahl der Kandidaten für die Wahl 2019. Aber für viele Einwohner bleibt es ein verwirrendes Thema.
Jay Sugnet, leitender Planer im Amt für Wohnungswesen der Stadt Boulder, sagte, dass Boulder eine der ersten Städte war, die in den 80er Jahren ein Programm für erschwinglichen Wohnraum einführte.
„Es gab die allgemeine Sorge, dass Boulder teurer war als andere Teile des Staates“, sagte Sugnet.
Trotz einer langen Geschichte von Initiativen für erschwinglichen Wohnraum besteht das Problem nach wie vor.
Nach Angaben der Stadt gelten nur 7,8 % der Wohneinheiten in Boulder als erschwinglich für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen.
Der Durchschnittspreis für ein freistehendes Einfamilienhaus in Boulder wird auf über 1,2 Millionen Dollar geschätzt, wobei der Medianpreis bei fast 1 Million Dollar liegt. Von 2014 bis 2017 sank die Zahl der Einfamilienhäuser in Boulder County, die für weniger als 250.000 US-Dollar angeboten wurden, um 72 % und die Zahl der Reihenhäuser, die für weniger als 150.000 US-Dollar angeboten wurden, um 87 %, wie die Denver Post berichtet.
Die Stadt Boulder bietet drei verschiedene Wohneigentumsprogramme an: das „Permanently Affordable Homes Program“, das Wohnungen unter dem Marktpreis anbietet, den „Down Payment Assistance Grant“ und das „Down Payment Assistance Loan“.
Außerdem baut, besitzt und verwaltet Boulder Housing Partners, die Wohnungsbaubehörde der Stadt, eigene bezahlbare Wohnungen. Sie verwaltet zwei Sozialwohnungen und bietet Wohnberechtigungsscheine an, die es den Bewohnern ermöglichen, einen bestimmten Prozentsatz ihres Einkommens als Miete zu zahlen. Außerdem stellt sie eine Liste erschwinglicher Mietwohnungen in Boulder zur Verfügung.
Die Berechtigung zur Teilnahme an diesen Programmen richtet sich nach dem Einkommen im Vergleich zum Medianeinkommen in der Region. Nach Angaben des U.S. Census Bureau liegt das mittlere Haushaltseinkommen in Boulder 2017 bei 64.183 Dollar, während es in Boulder County 75.669 Dollar beträgt. Das mittlere Haushaltseinkommen für das Land liegt bei 57.652 Dollar.
Ungeachtet dieser Programme ist Wohnraum für viele immer noch unerreichbar. Nach Angaben der Kommunikationsabteilung der Stadt wohnen nur etwa 37 % der städtischen Beschäftigten in Boulder. Sugnet sagte, dass diese Zahl weiter sinken wird.
„Boulder muss eine abgerundete Gemeinschaft sein, eine, in der die Menschen arbeiten und erschwinglich leben können und Zugang zu den Annehmlichkeiten und Dienstleistungen haben, die sie brauchen“, sagte Eric Budd, ein Vertreter der Aktivistengruppe Better Boulder.
Eine häufig vorgeschlagene Lösung ist die Mietpreiskontrolle, die einen Höchstpreis dafür festlegt, was die Miete in einem bestimmten Gebiet kosten darf.
Kalifornien, Oregon, New Jersey, New York, Maryland und der District of Columbia haben alle irgendeine Form der Mietkontrolle auf staatlicher Ebene oder in einzelnen Gemeinden eingeführt.
Die Kontrolle der Miete für Privatwohnungen ist in Colorado jedoch durch ein Gesetz von 1981 verboten. Ein Gesetzentwurf zur Aufhebung dieses Gesetzes scheiterte Anfang dieses Jahres.
Lokale Gesetze verhindern oft vorgeschlagene Wohnungslösungen. Budd sagte, dass Doppel- und Dreifamilienhäuser sowie Reihenhäuser in der Stadt aufgrund der Bebauungsvorschriften nicht zulässig sind.
„Der Durchschnittspreis für ein freistehendes Einfamilienhaus in Boulder liegt bei 1 Million Dollar“, sagte Budd. „Um mehr Menschen zu versorgen und eine kompakte, nachhaltige Entwicklung zu fördern, muss Boulder Doppel- und Dreifamilienhäuser sowie Reihenhäuser zulassen, um die Art von Erschwinglichkeit zu schaffen, die wir brauchen.“
Die Stadt hat auch Probleme mit ihren bestehenden Dienstleistungen.
„Wir haben viel mehr Nachfrage nach Wohnraum als Angebot“, sagte Sugnet. „Die Herausforderung besteht darin, dass mehr Menschen enttäuscht sein werden, wenn wir viel mehr Werbung machen.
So wie das System jetzt ist, warten manche Bewohner mehrere Jahre auf eine Wohnung. Wenn erschwingliche Immobilien verfügbar werden, entsteht oft ein Wettbewerb, der zu willkürlichen Auslosungen führt, wer die Wohnung kaufen darf.
Zusätzlich zum geringen Angebot kann es Widerstand gegen die Schaffung von mehr erschwinglichen Wohnmöglichkeiten geben.
„Oftmals gibt es in der Nachbarschaft Widerstand gegen erschwinglichen Wohnraum“, so Sugnet. „Die Menschen in der Gemeinde sehen erschwinglichen Wohnraum immer noch als etwas an, das zusätzliche Kriminalität mit sich bringt und den Wert ihrer Immobilien verringert, obwohl das Gegenteil bewiesen ist.“
Trotz dessen setzen sich viele Gemeindemitglieder für erschwinglichen Wohnraum ein.
Holly DeHoog, eine langjährige Einwohnerin von Boulder, sagte, dass die meisten ihrer Freunde und alle bis auf eines ihrer Kinder in den letzten Jahren aufgrund der Wohnungspreise gezwungen waren, aus Boulder wegzuziehen. DeHoogs 92-jähriger Vater gibt mehr als 70 % seines festen monatlichen Einkommens für Wohnen aus.
„Bezahlbarer Wohnraum ist der Schlüssel“, sagte DeHoog.
Sugnet stimmt dem zu.
„Was wir brauchen, sind zusätzliche Mittel, um neue Wohnungen zu bauen und die Erschwinglichkeit zu erhalten“, sagte Sugnet.
Sugnet hofft, diese zusätzlichen Mittel durch eine 2020 in Boulder County zu treffende Wahlentscheidung zu erhalten, die im Falle ihrer Verabschiedung die Einführung einer Verkaufssteuer vorsieht, die jährlich etwa 20 Millionen Dollar für erschwinglichen Wohnraum einbringen würde. Die Maßnahme, die ursprünglich für die Wahlen im November 2019 vorgesehen war, wurde im April verschoben.
Kontaktieren Sie CU Independent Managing Editor Hannah Metzger unter [email protected].