Frage
Ich wohne in einer Wohnsiedlung und meine HOA hat vor kurzem eine Vorschrift erlassen, die besagt, dass Gäste das gemeinsame Schwimmbad nicht benutzen dürfen. Ich bin mit dieser Regelung absolut nicht einverstanden, und ich glaube nicht, dass die HOA bei der Verabschiedung dieser Regelung die richtigen Verfahren eingehalten hat. Die HOA hört sich meine Beschwerden nicht an, also will ich jetzt klagen, um die Aufhebung der Vorschrift zu erreichen. Das Problem ist, dass ich mir einen Anwalt dafür nicht leisten kann. Jemand hat mir gesagt, dass ich die HOA dazu bringen kann, meine Anwaltskosten zu übernehmen, wenn ich gewinne. Stimmt das?
Antwort
Möglicherweise. Die Antwort hängt davon ab, was in der Satzung Ihrer Wohnanlage zu diesem Thema steht.
Schauen Sie in der Erklärung über Vereinbarungen, Bedingungen, Beschränkungen und Erleichterungen („CC&Rs“) Ihrer Wohnanlage nach, ob sie Bestimmungen über Streitigkeiten zwischen Hausbesitzern und HOA und über Anwaltskosten enthält.
Möglicherweise finden Sie eine Klausel über Anwaltskosten, die es der obsiegenden Partei in einem Rechtsstreit ermöglicht, die Anwaltskosten von der anderen Partei zurückzufordern. Wenn dies der Fall ist, muss die HOA Ihre Anwaltskosten zahlen, wenn Sie Ihren Rechtsstreit vor Gericht bringen und gewinnen. Wenn Sie verlieren, müssen Sie natürlich Ihre eigenen Anwaltskosten und die der HOA entstandenen Anwaltskosten tragen.
Denken Sie daran, dass dies nicht so schwarz-weiß ist, wie es klingt. Häufig werden Rechtsstreitigkeiten beigelegt, bevor das Gericht ein endgültiges Urteil fällt. In diesem Fall muss in der Vergleichsvereinbarung festgelegt werden, wer die Anwaltskosten zu tragen hat.
Selbst in Gerichtsverfahren, die zu einem endgültigen Urteil führen, kann es schwierig sein, festzustellen, welche Partei „gewonnen“ hat. Gerichtsverfahren enthalten oft eine Mischung aus mehr als einem Klagegrund. So könnten Sie die HOA beispielsweise sowohl wegen Verletzung der Treuepflicht als auch wegen Vertragsbruch verklagen. Das Gericht könnte in einem Fall zu Ihren Gunsten und in einem anderen Fall zu Gunsten der HOA entscheiden. Da keine der beiden Parteien in vollem Umfang „obsiegt“ hat, müsste das Gericht dann entscheiden, wer die Anwaltskosten zu tragen hat (wobei die Kosten möglicherweise zwischen Ihnen und der HOA aufgeteilt werden).
Manchmal schreiben die CC&Rs einer Wohnanlage vor, dass alle Streitigkeiten zwischen einem Hausbesitzer und der HOA vor ein Schiedsgericht oder eine Mediation gebracht werden müssen. Wer in diesen Fällen die Anwaltskosten trägt, hängt wiederum von den Bestimmungen der CC&Rs ab. Wenn die CC&Rs der obsiegenden Partei nur in einem „Rechtsfall“ Anwaltsgebühren zugestehen, wird die Bestimmung wahrscheinlich so ausgelegt, dass sie nicht für Gebühren gilt, die für ein Schiedsverfahren oder eine Schlichtung anfallen.
Wenn Anwaltsgebühren nicht in den Vertragsunterlagen geregelt sind, sollten Sie die Gesetze Ihres Bundesstaates überprüfen. In immer mehr Bundesstaaten werden Bestimmungen über die Gebührenverlagerung in HOA-Fällen erlassen, die der obsiegenden Partei in HOA-Eigentümerklagen Gebühren und Kosten zusprechen. Wenn es keine anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen gibt, ist in der Regel jede Partei für ihre eigenen Gebühren und Kosten verantwortlich.
Sie sehen also, Ihre Frage ist etwas kompliziert. Wenn es zu einem Streit mit Ihrer HOA kommt, ist es am besten, wenn Sie sich bemühen, Ihre HOA-Probleme zu lösen, ohne auf das Gerichtssystem zurückzugreifen.